1.Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nedir?
Harici satış, tapuda resmi şekilde yapılmadan, tarafların kendi aralarında düzenlediği taşınmaz satış sözleşmesidir. Ancak Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu uyarınca taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğü huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Bu nedenle, harici satış sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Bu geçersizlik, tarafların hem mülkiyet hakkı hem de ödedikleri bedel bakımından çeşitli hukuki sorunlarla karşılaşmalarına yol açmaktadır.
2. Harici Satışta Resmî Şekil Şartı ve Yargıtay’ın İstisna Getirdiği Durum
Kural olarak, tapulu taşınmazın mülkiyetini geçirme borcunu doğuran sözleşmelerin, bu konuda yetkili olan Tapu Sicil Müdürü huzurunda resmen düzenlenmesi gerekir. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin bu kural, TMK m. 706, TBK m. 237, Noterlik Kanunu m. 60/3 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerinde belirtilmiştir.
TMK m. 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
TBK m. 237: “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.”
Noterlik Kanunu m. 60/3: “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak…”
Tapu Kanunu m. 26: “…resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.”
Anılan hükümler uyarınca, kural olarak Tapu Sicil Memuru önünde yapılmayan satış sözleşmelerinin hukuken geçerliliği bulunmamaktadır. Bu doğrultuda, geçersiz sözleşmelere dayanılarak ifa istenemeyecek ve tapu kaydının iptal ve tesciline ilişkin dava açılması halinde dava reddedilecektir. Ancak belirli şartlar dahilinde harici satış sözleşmelerine hukuki geçerlilik tanınması mümkündür.
Uygulamada özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi inşaatlarda müteahhitlerin kötü niyetli tutumları sebebiyle, yalnızca resmî şekil eksikliğinden ötürü alıcıların korunmasız bırakılması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmuştur. Yargıtay, bu gibi durumlarda hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m. 2) çerçevesinde resmî şekil şartına sınırlı bir istisna tanımıştır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.09.1988:
“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin TMK m. 2’yi gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine…”
3. Harici Satışın Geçerli Sayılabildiği Bir Başka Durum: Kadastro Kanunu m. 13/B-b
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi, tapu dışı (harici) sözleşmelere belirtilen koşullar altında geçerlilik tanımaktadır. Bu hüküm, tapulu taşınmazların mülkiyetini geçirme borcunu doğuran sözleşmelerin resmî biçimde yapılması kuralına istisna teşkil etmektedir. Anılan maddede belirtilen koşulların oluşması halinde, haricen satılıp devredilen tapulu bir taşınmazın bölünebilir bir parçasının veya bir payının zilyedi adına tespit ve tescili mümkün olabilmektedir.
Kadastro Kanunu’nun 33. maddesinin son fıkrasındaki yollama nedeniyle, aynı Kanun’un 13/B-b maddesi uyarınca; kadastrosuna başlanmış bölgede tapu dışı satış, bağış, trampa ve benzeri bir işlemle taşınmazın devredilmesi ve on yıldan fazla davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla tasarruf edilmesi halinde, taşınmazın zilyedi adına tespit ve tesciline engel bulunmamaktadır.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi şöyledir:
“Zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına … tespit olunur.”
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanabilmesi için kadastro tespitinden geriye doğru en az on yıl süreyle harici satışın bozulmadan devam etmiş olması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmediği sürece, harici satışa dayanarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2010/6472, K. 2011/3711, T. 27.06.2011:
“Uyuşmazlık konusu parsel davacıya satışı tarihi itibariyle tapuda kayıtlı bulunduğuna göre; tapulu taşınmazların TMK m. 706, Borçlar Kanunu’nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince satış ve devirleri resmî şekilde yapılmadıkça hukuki sonuç doğurmazlar. Yasal sınırlamalar hariç yapılan bu tür satışlar geçersiz bulunmaktadırlar. Öte yandan, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanabilmesi için, kadastro tespitinin yapıldığı tarihten geriye doğru en az on yıl önce dava konusu tapulu taşınmazın haricen satın alınmış bulunması ve harici satışın yapıldığı tarih ile tespitin yapıldığı tarih arasında geçmesi gereken on yıllık süre içinde harici satışın da bozulmamış olması gerekir. Böyle bir satış söz konusu olmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken uyuşmazlık konusu taşınmazın tapusuz bir taşınmaz gibi değerlendirilerek dosya kapsamına uymayan ve yukarıda açıklanan ilke ve kurallara aykırı olarak davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmamıştır.”
Görüleceği üzere; kural olarak haricen yapılan satış sözleşmelerinin hukuken geçerliliği bulunmamaktadır. Bu çerçevede, açılan tapu iptal ve tescil davalarının da istisnai haller bulunmadıkça reddedileceği, gerek kanun hükümleri gerekse Yargıtay içtihatları uyarınca açıktır.
Böyle bir durumda, satış sözleşmesine güvenerek hareket eden kişilerin hak kayıplarının nasıl önleneceği sorunu gündeme gelmektedir. Uygulamada en çok karşılaşılan meselelerden biri, haricen satış sözleşmesine dayanarak ödeme yapan kişilerin ödedikleri bedelin iadesinin nasıl gerçekleştirileceğidir. Bir diğer önemli sorun ise, harici satış sözleşmesine istinaden taşınmazı kullanan kişilere karşı açılan el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında nasıl bir yol izleneceğidir. Tüm bu hukuki sorunların çözümü için Yargıtay içtihatları yol gösterici nitelik taşımaktadır.
4. Harici Satışta El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davaları
Tapulu taşınmazların satışına ilişkin yapılan harici sözleşmeler geçersiz olup taraflar ancak verdiklerinin iadesini isteyebilirler. Harici satış sözleşmesine istinaden taşınmazı kullanan zilyede karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılabilmektedir. Bu halde iyiniyetli olan zilyede kanunen bazı imkânlar tanınmıştır.
Türk Medeni Kanunu’nun 994. maddesi hükmü, iyiniyetli zilyede harici satış bedelinden kaynaklanan hapis hakkı niteliğinde kişisel bir hak bahşeder.
YİBBGK 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca “Haricen yapılan taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.”
Hapis hakkının mutlaka zilyed tarafından ileri sürülmesi gerekmektedir. Def’i niteliği taşıyan hapis hakkı, mahkemece resen dikkate alınmamaktadır. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/3174, K. 2019/2950, T. 20.03.2019 tarihli kararında da bu husus açıkça vurgulanmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 994/1. maddesinde yer alan ‘isteyebilir’ ve ‘geri vermekten kaçınabilir’ ifadeleri karşısında, davalının harici satış bedeli üzerinden alıkoyma (hapis) hakkı tanınması konusunda savunma (def’i) yoluyla ileri sürdüğü açık bir talebi bulunmamasına rağmen, mahkemenin kendiliğinden (resen) hapis hakkı tanımak suretiyle elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne karar vermesi isabetsiz bulunmuştur.
İyiniyetli zilyet, elatmanın önlenmesi (geri verme) davası sırasında def’i (savunma) yoluyla zorunlu ve yararlı giderler ile harici satış bedelinin ödenmesini isteyebileceği gibi, taşınmazın geri verilmesinden sonra; taşınmazı geri verirken açıkça veya örtülü olarak vazgeçmemiş (feragat etmemiş) olduğu hallerde, faydalı ve zorunlu giderler ile satış bedelini sonradan ve ayrı bir dava ile istemesine engel yoktur.
5. Harici Satışta Bedel İadesi/ Taşınmazın Dava Tarihindeki Değeri Talep Edilebilir mi?
İade bedeli belirlenirken, denkleştirici adalet ilkesi gereği, bedelin ifanın imkânsız hale geldiği tarihten itibaren ekonomik koşullar (enflasyon, döviz, altın, faiz oranları vb.) dikkate alınarak güncellenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/7809, K. 2023/273, T. 18.01.2023:
“Tapulu taşınmazların harici satışı geçersiz olup geçersiz sözleşme gereğince taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Davanın dayanağı sözleşme geçersiz olduğundan davacı taraf sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin tahsilini ve ödenmesini talep edemez. Geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazın gerçek değerinin ödenmesine karar verilemez. Bu nedenle davacının taşınmazın bilirkişilerce tespit edilen dava tarihindeki bedelinin ödenmesine ilişkin talebi sözleşme geçersiz olduğundan kabulü mümkün değildir. Geçersiz sözleşmenin, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmayacağı, bu durumda tarafların verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebileceği gözetilmeli ve denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak, davacı tarafından ödenilen satış bedelinin ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibariyle ulaşacağı alım gücünün; çeşitli etkenlerin (azalan alım gücü, enflasyon, fiyat endeksleri, altın ve döviz kurları, memur maaş ücretleri ile faiz oranlarındaki artışlar vs. gibi) ortalamaları alınmak suretiyle uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi ve sonucu dairesinde bir hüküm kurulması gerekir.”
Sonuç olarak, tapulu taşınmazların devrine ilişkin resmî şekil şartına uyulmadan yapılan harici satış sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Bu sözleşmelere dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Ancak Yargıtay içtihatları, özellikle sebepsiz zenginleşme hükümleri ve denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde, alıcının ödediği bedelin iadesi konusunda koruyucu hükümler geliştirmiştir. Ayrıca iyiniyetli zilyet bakımından ecrimisil ve ürün bedeli sorumluluğuna ilişkin özel hükümler uygulanmaktadır. Bu nedenle, harici satış nedeniyle mağduriyet yaşayan kişilerin hak kaybına uğramamaları için uzman hukuki destek almaları büyük önem taşımaktadır.
SORU: Bir arsa aldım, parasını verdim ama tapu hala üstüme yapılmadı. Bu durumda zamanaşımı olur mu, arsayı kendi adıma tapuya geçirebilir miyim?
CEVAP: Tapulu bir taşınmaz için yapılan harici satış geçerli değildir, bu yüzden doğrudan tapuyu kendi adınıza geçiremezsiniz. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 713/2. maddesinde düzenlenen olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı şartları varsa, yirmi yıl boyunca aralıksız ve malik gibi kullanmanız halinde arsayı üzerinize tescil ettirme imkânı doğabilir.
SORU: 1985 yılında Harici satış yaptık, elimde yazılı bir senet var. Dava açarsam tanık dinletebilir miyim, şahitlerle ispat edebilir miyim?
CEVAP: Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu nedenle tapulu bir taşınmaz için yapılan harici satış, adi yazılı senet veya tanıkla ispat edilemez. Ancak Kadastro Kanunu m. 13/B-b hükmü istisna getirmiştir. Eğer kadastrodan önce taşınmazı haricen satın alıp en az 10 yıl boyunca aralıksız, çekişmesiz ve malik gibi kullandıysanız, bu durumda tanık, bilirkişi veya diğer belgelerle zilyetliği ispat ederek mülkiyeti adınıza tescil ettirme imkânı doğabilir.
