Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanun’unda düzenlenen tasarruf yöntemlerinden biridir. Kira sözleşmesi kullandırma amacı güden sözleşme türlerindendir ve taşınmazın geçici bir süre ücret karşılığı kiracının kullanımına amacı taşımaktadır. Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesini yapan kişinin mülkiyet sahibi kişi olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesinin varlığı için taraflar arasında ücret karşılığı taşınmazın kullanımın sağlanması dair bir anlaşma olmalıdır. Ayrıca kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmelerinin yazılı olması ispat şartı olmakla birlikte her iki tarafın haklarının koruması adına önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralayan, kira konusunu taşınmazı kullanmaya elverişli şekilde teslim etmelidir. Kiralayan ise taşınmazı anlaşmaya uygun kullanmanın yanında kira ücretini zamanında ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemez ise temerrüde düşmüş olur. Bu halde kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye etmek mümkün olacaktır.
Kiralanan taşınmazın, kira borcu/borçlarının ödenmemesi nedeniyle tahliye edilmesinin sağlanmasında iki hukuki yol vardır.
1-İki Haklı İhtar Çekerek Tahliye Davası Açılması
2-Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak ve Tahliye Davası Açmak
İki haklı ihtar çekilerek tahliye davası açma yöntemi ikinci yola oranla daha uzun bir yoldur. İhtarlarda yazılı olma dışında şekil şartı aranmamakla birlikte noter kanalıyla yapılması ispat açısından daha doğru bir yöntemdir. İki haklı ihtarın çekildiği dönemin bitiminden sonra 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.
Tahliye talepli icra takibi yöntemi ilk uygulamaya göre daha pratiktir. Bu yöntemde tahliye talepli icra takibinde borçluya çıkarılan ödeme emrinde borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün için borca itiraz edebileceği, etmeyecekse de 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazılmaktadır. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde takibe itiraz ederse takip duracaktır. Borca itiraz edilirse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılmalıdır. Bu sürede itiraz edilmez ve 30 günlük süre içinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzere borcunu öderse kiracı taşınmazdan tahliye edilemeyecektir. Buradaki 7 günlük süre ilamsız icra takiplerindeki genel haciz süresidir. Borcun ödenmesi verilen 30 günlük süre konut ve çatılı işyerleri için öngörülmekle birlikte Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanmaktadır.
Borçlu kiracı ödeme emrine itiraz etmemişse ve 30 gün içinde de kira bedelini ödememişse mahkeme ilk duruşmada tahliye kararı verecektir. Bu halde kiracının tahliyesi 5-6 ay gibi bir sürede sağlanabilmektedir. Tahliye kararının kesinleşmesi ile kiracıya 15 gün içinde kiralananı boşaltması gerektiği aksi halde zorla çıkarılacağı ihtar edilir.
Tahliye davasında icra mahkemesi temerrüt nedeniyle tahliye şartlarının tespitini yapacaktır. Yasadaki şartların gerçekleşmesi ile tahliye kararı verilecektir. Ödemenin yapılmış olması aranan 30 günlük süreden sonra yapılan ödemeler tahliyeyi etkilemeyecektir. Çünkü 30 gün içinde kira bedeli ve ferilerinin ödenmemesi ile kira sözleşmesi feshedilmiş sayılmaktadır.
Pandemi sürecinde pek çok işyeri ve konut kira alacakları ilgili sorunlar yaşanmaktadır. Alanında uzman hukukçulardan destek almak hak kayıplarını önleyecektir.
