1. Yasal Dayanak
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi ile şu hüküm getirilmiştir:
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Kanunda yer alan bu düzenleme ile kişilerin mülkiyet hakkı korunmaktadır. Bu tür davalara uygulamada sataşmanın (muarazanın) önlenmesi davası da denilmektedir.
2. Elatmanın Kapsamı
Uygulamada, malikin TMK’nin 683. maddesi uyarınca açtığı davalar genellikle elatmanın önlenmesi şeklinde açılmaktadır ancak bu tür bir davanın açılabilmesi için en önemli husus müdahalenin yasadan veya sözleşmeden kaynaklanan ayni ya da şahsi bir hakka dayanmamasıdır. Bu doğrultuda durumun “haksız elatma” olarak nitelendirilebilmesi için, elatmanın herhangi bir hukuki dayanağının (örneğin kira sözleşmesi, intifa hakkı, irtifak hakkı gibi) bulunmaması ve malik ya da hak sahibi tarafından rıza gösterilmemiş olması gerekir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E. 2009/4517, K. 2009/5301 06.05.2009 tarihli kararında, elatmanın yalnızca fiili müdahale ile sınırlı olmadığı açıkça ortaya konulmuştur. Buna göre, elatmanın mutlaka malikin kullanımını doğrudan engelleme, yararlanmasını ortadan kaldırma veya güçleştirme şeklinde gerçekleşmesi gerekmez. Fiili bir müdahale bulunmasa dahi, bir hak iddiasında bulunulması, ciddi ve somut bir müdahale tehlikesi yaratılması da elatma kapsamında değerlendirilir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2009/6673 K. 2009/7394 T. 25.06.2009:“elatmanın sadece fiilen kullanma şeklinde değerlendirilmemesi taşınmaza fiili bir elatma olgusu bulunmasa dahi kullanıma engel olmak ve hak iddia etmenin de müdahale olduğu kuşkusuzdur.”
3. Elatmanın Şekilleri
Haksız elatma, farklı biçimlerde gerçekleşebilir:
– Doğrudan mülkiyet hakkına müdahale şeklinde,
– Bir vasıta kullanılarak,
– Üçüncü kişiler aracılığıyla.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/820 K. 2023/1074, 08.11.2023 tarihli kararında: Haksız el atmanın doğrudan mülkiyet hakkına el atma şeklinde olabileceği gibi bir vasıta veya başka bir kişi kullanmak suretiyle de gerçekleşebileceği kabul edildiği vurgulanmaktadır.
Komşuluk hukukuna dayalı örnekler:
– Gürültü, duman veya kötü koku çıkaran faaliyetler,
– İnşaat veya hafriyat sırasında gerekli tedbirlerin alınmaması,
– Komşuya zarar verecek şekilde taşınmazın kullanılması.
4. Davanın Süresi
Elatmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayanan bir ayni hak davasıdır. Bu nedenle:
– Haksız elatma sürdükçe her zaman açılabilir,
– Zaman aşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir,
– Bu davalar kesin hüküm oluşturmaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/11229 K. 2013/12167 T. 09.09.2013: “elatmanın önlenmesi davalarında kesin hüküm olamaz O halde, somut olayda davacının sonradan oluşan çap kaydı uyarınca mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi isteğinde bulunduğu, bu durumda HMK.nun 303. maddesi uyarınca daha önce açılan davanın kesin hüküm oluşturmayacağı gözetilerek”
– Davacı uzun süre sessiz kalsa dahi dava hakkı devam eder. Davacının uzun süre sessiz kalması, TMK’nin 2. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez. Bu durum ancak ecrimisil veya tazminat davalarının reddine sebep teşkil edebilir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4435 K. 2023/345 T. 19.01.2023)
5. Davanın Tarafları
Davacı: Elatmanın önlenmesi davasını, kural olarak mülkiyet hakkına sahip tapu maliki açabilir.
Davalı: Dava, taşınmaza haksız olarak elatan her türlü gerçek veya tüzel kişiye karşı açılabilir. Davalı;
– Mülkiyet hakkını engelleyen,
– Zilyetliği ihlal eden,
– İşgali teşvik eden, kolaylaştıran
– Kişisel yararlanma, denetim ve gözetim hakkına müdahale eden,
– Ya da mülkiyet hakkını başkasına zarar verecek şekilde aşırı kullanan kişiler olabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/820, K. 2023/1074, 08.11.2023 tarihli kararında, haksız işgalin yalnızca taşınmaza doğrudan el atma ile sınırlı olmadığı vurgulanmıştır. Buna göre, haksız işgale fiilen sebep olmayan ancak işgali teşvik eden veya kolaylaştıran kişilere karşı da elatmanın önlenmesi davası açılabimektedir.
7. Yetkili ve Görevli Mahkeme
– Görevli Mahkeme: 6100 sayılı HMK’nın 2. maddesi uyarınca, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksi düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.
– Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynını ilgilendirdiği için, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
8. İspat Yükü Ve Deliller
Davacı, dava konusu taşınmazın maliki olduğunu ve davalının bu mülkiyet hakkına haksız şekilde müdahalede bulunduğunu ispatla yükümlüdür. Davacı, haksız müdahalede bulunulduğu iddiasını ispatlayabilmek için tapu kayıtları, kadastro tutanakları, mahkeme kararları gibi mülkiyet belgesini ve davalının müdahalesini kanıtlayan delilleri sunmak zorundadır.
Davalı ise, davacının malik olmadığını veya mülkiyet hakkına herhangi bir elatmada bulunmadığını ileri sürmektedir. Ayrıca elatmanın varlığını kabul etse dahi, bunun sona erdiğini yani müdahalenin artık devam etmediğini delilleriyle ispat edebilmektedir.
SONUÇ
Elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkının korunması için en temel yollardan biridir. Ancak uygulamada komşuluk ilişkilerinden site yönetimi sorunlarına, kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarından miras ortaklığına kadar çok farklı durumlarda gündeme gelebilmektedir. Hangi durumda elatmanın önlenmesi davası açılacağı, hangi durumda Kat Mülkiyeti Kanunu veya başka özel düzenlemelerin uygulanacağı çoğu zaman teknik ayrıntılara bağlıdır. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak ve sürecin doğru yönetilmesini sağlamak için alanında uzman bir hukukçudan destek almak en doğru yol olacaktır.
SORU: Site yönetimi bahçeme kamelya yaptı, benim rızam yok. Elatmanın önlenmesi davası açabilir miyim?”
CEVAP: Kamelya yapılan alan ortak alan niteliğindeyse, bu durumda mesele klasik anlamda bir elatmanın önlenmesi davası değildir. Çünkü Yargıtay’a göre, kat malikleri arasındaki ortak alan kullanımına ilişkin ihtilaflar Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde çözülmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek Madde 1 hükmü uyarınca, bu tür davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kamelya sizin bağımsız bölümünüze ait özel mülkiyet alanına yapılmışsa → doğrudan elatmanın önlenmesi davası açabilirsiniz.
Kamelya ortak alana yapılmışsa → Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır ve davada site yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve komşuluk hukuku dikkate alınır.
