Kira ilişkisi hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini titizlikle koruyan bir hukuki sözleşmedir. Ancak kimi zaman kiraya veren, kiralananı artık kendi kullanma ihtiyacı duyar. Bu ihtiyaç, kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksiniminden kaynaklanabilir.
TBK m. 350 ve 351’de açıkça düzenlenen bu dava türünde iki farklı ayrım yapılmaktadır: İlki kiraya verenin kendi gereksinimi sebebiyle açtığı davalar, diğeri ise kiralananı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyaç iddiasına dayanan davalardır. Bu makalede özellikle kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hale gelmesi nedeniyle açılan tahliye davası ele alınacaktır.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilmesi mümkündür.”
1-Kiralanan Taşınmazın Kullanımı Mümkün Olmamalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci bendi, kiraya verenin yeniden inşa veya imar amacıyla taşınmaz üzerinde esaslı nitelikte onarım, genişletme ya da değişiklik yapma iradesine dayanarak tahliye davası açabilmesini düzenlemektedir. Ancak burada önemle vurgulanması gereken husus, kiracının bu onarım veya değişiklikler sırasında taşınmazı kullanmasının fiilen mümkün olmamasıdır.
Şayet yapılacak inşaat veya tadilat, kiracının taşınmazı kullanmasına engel teşkil etmiyor ve kiralananın kullanımına devam edilebiliyorsa, TBK m. 350/b.2 anlamında bir tahliye sebebinden söz edilemez. Dolayısıyla yalnızca “yeniden inşa” veya “imar amaçlı değişiklik” iradesinin varlığı yeterli olmayıp, bu işlemler sırasında kiralananın kullanımının kiracı açısından imkânsız hale gelmesi zorunlu koşuldur.
Bu bağlamda, kiraya verenin tahliye talebi, kiracının kullanım hakkını ortadan kaldıracak düzeyde esaslı bir inşaat veya tadilatın bulunması halinde hukuki dayanak kazanır. Aksi durumda, kira sözleşmesinin bu hükme dayanılarak sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesine karar verilmesi mümkün değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1372 K. 2017/2218 T. 01.03.2017 “…kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı ve aynı zamanda esaslı işlerden olması, bu sırada kiralananda ikametin mümkün olmaması, proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması gerekir”
2- Kiralanan Taşınmazda Gerçekleştirilecek Tadilatın Esaslı Olması ve İmar Amacı Taşıması Gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 11.04.2005, E. 2005/1994-3441 “…Bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak işin fiiliyatta iki dükkanın tek dükkana dönüştürülmesi şeklinde basit tadilat olup imar amaçlı esaslı tadilattan söz edilemez…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 27.09.1999, E. 1999/6724-6939: “… Binada yapılacak sıhhi tesisat, elektrik ve kalorifer tesisatının değiştirilmesinin esaslı tamir ve tadilat niteliğinde değildir…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1990/209 K. 1990/488 T. 23.01.1990: “…yapılan işin kapsamı nazara alındığında kapı ve pencerelerin ve pencere altlarının değiştirilmesinin imar amacı taşımadığı kolaylıkla anlaşılmaktadır.”
Kiralananın asgari teknik ve hijyenik koşullan taşımaması tahliye nedeni yapılamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2008/5745 K. 2008/7437 T. 10.06.2008:”Taşınmazda yeniden inşaa ve imar amacıyla esaslı bir surette onarım, genişletme ve değişiklik yapılmak istenmesi, onarımın ilgili belediye tarafından onaylanmış projeye bağlanması, imar amaçlı ve esaslı olduğunun ve de yapılacak işlemler sırasında kiralananda ikametin fennen imkansız olduğunun uzman bilirkişi aracılığı ile saptanması gerekir. Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda kiralananda yapılacak işlemin taşıyıcı sistemi etkilemeyen bölme duvarlarının kaldırılmasından ibaret olduğu zorunluluktan kaynaklanmadığı tespit edilmiştir. Duvar kaldırmaya dayalı işlemin imar amacı taşımadığı ve esaslı olmadığı açıkça anlaşılmaktadır. Kiralananın asgari teknik ve hijyenik koşullan taşımaması 6570 sayılı Yasa’nın 7/ç maddesine göre tahliye nedeni yapılamaz.”
2- Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşası ve İmar Nedeniyle Tahliye Talebinde Onaylı Projenin Yargılama Sürecinde Sunulması ve Projenin Uygulanabilir Olması Gerekir.
Kanun’da Kiralanan yerin yıkılarak yeniden inşası durumunda tahliye davası açılabileceği düzenlenmiştir. Bu durumda konutun önce yıkılması ve sonrasında yeniden inşa edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla kiralanan yerin sadece yıkılması, TBK m. 350/b.2’ye göre tahliye sebebi oluşturmamaktadır.
Mahkemece kiralayana proje ibrazı için herhangi bir kesin süre verilmeden tahliye talebinin reddedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/10295 K. 2014/12270 T. 11.11.2014:”Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Olayımızda; Davacı, belediyeye başvurduklarını ve belediyenin taşınmazın yıkılmadan projeye onay verilmeyeceğini belirterek talebi reddettiğini belirtmiştir. Mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için her hangi bir kesin süre verilmeden yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5921 K. 2015/6406 T. 24.06.2015: “Davacı yeniden inşa nedenine dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 maddesi uyarınca dava açmıştır. Yeniden inşaat nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için dava konusu yere ait onaylı projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen belirlenmesi gerekir. Bu tür davalarda samimiyet araştırılmasına girilemez. Mahkemece yapılacak iş onaylı projenin ibrazının istenmesi, ibraz edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması, projenin yerine uygulanması bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken değerlendirmede hataya düşülerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Kiralanan konutun yeniden inşasında imar amacının bulunması zorunlu değildir. Bu sebeple yeniden inşa edilen kira konusu taşınmazın eski haliyle kıyaslandığında aynı niteliklere sahip olması veya daha güzel olması da gerekmez. Eski binanın yıkılması ve yerine yenisinin inşası gerekli ve yeterlidir.
Davanın Tarafları
Yeniden inşa ve imar iddiasına dayalı tahliye davası hakkı, kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiralayan olmayan taşınmazın maliki de bu davayı açabilmektedir.
Yeniden inşa ve imar iddiasına dayalı tahliye davasının davalısı, kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan kişidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme, HMK m. 4/1 hükmü uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Tahliye davasında yetkili mahkeme, HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer ile genel yetkili olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
Dava Açma Süresi
TBK m. 350/2’ye göre, kiralayanın tahliye davası açma hakkı, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira hukukunun genel hükümleri uyarınca belirlenen fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak tespit edilen tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Dolayısıyla kanun koyucu, dava açma süresini sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre ikili bir ayrıma tabi tutmuştur.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi ise, Kiralayanın, belirlenen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmesi için önceden ihtarname göndermesi zorunlu değildir. Ancak kiralayan, ihtarname göndererek kira süresi sonunda tahliye talebinde bulunacağını kiracıya bildirmişse, bir aylık süre geçse dahi kira süresinin bitiminden sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar dava açma hakkı devam eder.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira hukukundaki genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemleri ve bildirim süreleri esas alınır. Bu sürelerin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde yeniden kiralama yasağı düzenlenmektedir.
Hükme göre; “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Uygulamada, yeniden kiralama yasağının uygulama alanı bulabilmesi oldukça güçleştirilmiştir. Zira kanunun gerekçesinde kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin belirtilmektedir. Bu doğrultuda ancak cebri icra marifetiyle çıkarılması halinde yeniden kiralama yasağının uygulanabileceği pek çok Yargıtay kararında ifade edilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4122 K. 2019/282 T. 17.01.2019:”Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
