Muhdesat, kelime kökeni itibarıyla Arapça “muhdes” kelimesinden türemiş olup “sonradan meydana getirilmiş, ihdas edilmiş, yeni oluşturulmuş” anlamına gelir. “Muhdesat”, bir taşınmaz üzerinde malikten başka bir kişiye veya paydaşlardan birine ait olarak kalıcı nitelikte meydana getirilen yapı ve bitkileri ifade eder.
Muhdesat, bağımsız bir mülkiyet hakkına konu olamaz. Türk Medeni Kanunu sisteminde, taşınmaz üzerindeki yapılar ve bitkiler kural olarak zeminin bütünleyici parçası (mütemmim cüz) sayılır. Dolayısıyla, muhdesat da taşınmazın bir parçası olup ondan ayrı bir şekilde mülkiyete konu edilemez. Ancak, uygulamada malik dışında bir kimse tarafından yapılan yapılar veya dikilen bitkiler üzerinde hak iddia edilmesi hâlinde, bu kişi “muhdesadın aidiyetinin tespiti davası” açarak söz konusu yapının veya dikilen şeyin kendisine ait olduğunun tespitini mahkemeden isteyebilmektedir.
Muhdesatın tespiti davası, HMK m. 106 anlamında bir tespit davasıdır. Amaç; belirli bir taşınmaz üzerindeki belirli yapı veya bitkinin kim tarafından meydana getirildiğinin tespitidir. Bu davada mahkeme, muhdesatın mülkiyetini hüküm altına almaz; yalnızca aidiyetin tespiti ile yetinir.
Davanın Açılabildiği Haller Nelerdir?
Tespit davası açılabilmesi için güncel bir hukukî yararın bulunması şarttır (HMK m. 106/2). Bu koşul, muhdesatın tespiti davaları bakımından da geçerlidir. Yargıtay uygulamasına göre, muhdesatın tespiti davasında hukukî yararın varlığını gösteren hâller sınırlı ve istisnaî niteliktedir. Uygulamada, taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunması, kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında taşınmazın dönüşüme tabi tutulması veya kamulaştırma işleminin başlatılmış olması gibi durumlarda muhdesatın tespiti davası açılmasında güncel hukukî yararın bulunduğu kabul edilmektedir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/12416 K. 2016/9956 T. 06.06.2016)
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Muhdesatın tespiti davasında hukukî yararın varlığını sağlayan en temel hâl, taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunmasıdır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/12416 K. 2016/9956 T. 06.06.2016:“Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasının diğer paydaşlar tarafından açıkça kabul edilmesi halinde ayrı bir dava açılmasına gerek yoktur. Ancak tüm paydaşların açık kabulü bulunmadığı takdirde muhdesat iddiasını açıkça kabul etmeyen paydaşlara karşı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde muhdesatın tespiti davası açılması mümkün olup, muhdesat iddiasında bulunan paydaşın böyle bir dava açmasında hukuki yararı vardır”
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerindeki muhdesat, zeminden ayrı olarak satılamaz; taşınmaz, muhdesatıyla birlikte bütün halinde satılır. Ancak satıştan elde edilen bedelin paydaşlara dağıtımı sırasında, muhdesatı meydana getiren paydaşın hakkının korunabilmesi için muhdesatın kime ait olduğunun önceden tespit edilmesi gerekir.
Yargıtay 8.Hukuk Dairesi. T.16.3.2009, E.2009/2422 K.2009/2663: “Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bine vs. gibi muhdesat varsa bunlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüzü (bütünleyici parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilmelidir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken muhdesatların ve arzın dava tarihi itibarı ile ayrı ayrı değerleri tespit edilerek ve bu değerler toplanıp taşınmazın tüm değeri saptandıktan sonra bulunan değer, muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarı ile ne kadarının muhdesata, ne kadarının da arza isabet ettiği belirlenmelidir. Satış bedelinin dağıtımında, bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara verilmelidir…”
Eğer taşınmaz hakkında hâlen devam eden bir ortaklığın giderilmesi davası varsa, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa mahkeme tarafından ayrı bir tespit davası açması için uygun bir süre verilir. Bu dava açıldığında, ortaklığın giderilmesi dosyası bekletici mesele yapılır ve bedel dağıtımı tespit davasının sonucuna göre belirlenir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/11589 K. 2015/434 T. 15.01.2015:”Somut olaya gelince; davalı 133 ada 24, 128 ada 5 parsel sayılı taşınmazlarda bulunan üzüm bağlarının kendisine ait olduğunu ayrıca 116 ada 29 parsel sayılı taşınmazdaki binayı kendisinin yaptığını bildirirek muhdesat iddasında bulunmuş, temyiz dilekçesinde de… Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/287E sayılı dosyasında muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açtığını bildirmiştir. Bu durumda mahkemece… Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/287E sayılı dosyası getirtilerek incelenmeli, davalının muhtesatın adiyetinin tespiti davası açtığının anlaşılması durumunda bu dava bekletici mesele yapılmalı eğer dava açılmamış ise davalıya muhdesatın adiyetinin tespiti davası açmak üzere süre verilmeli, verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucu beklenmeli, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi karar verilmelidir.”
Ortaklığın giderilmesi davası sonuçlanmış, satış işlemi yapılmış ve karar kesinleşmişse artık muhdesatın tespiti davası açılamaz. Çünkü bu aşamada hukukî yarar ortadan kalkmaktadır. Bu durumda muhdesat iddiasında bulunan kişi, taşınmazın değerinde artış meydana getirdiğini ileri sürerek ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak alacak talebinde bulunabilir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2010/7862 K. 2011/197 T. 20.01.2011)
Kentsel dönüşüm işlemleri (6306 sayılı Kanun)
Riskli yapı tespiti, yıkım ve yeni tescil süreçlerinde muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi değerleme ve paylaştırma aşamalarında önem taşımaktadır. Bu durumda uygulamada hukuki yararının bulunduğu kabul edilmektedir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5173 K. 2024/4004 T. 19.09.2024)
Kamulaştırma
Kamulaştırma işlemleri sırasında da önem kazanmaktadır. Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, bedeli peşin ödenmek suretiyle özel mülkiyetteki taşınmazın idare adına devrini ifade eder. Bu süreçte, taşınmaz üzerinde malik dışında bir kişi tarafından yapılmış yapı, tesis veya ağaç gibi muhdesatlar bulunabilir. Bu durumda, kamulaştırma bedelinin doğru belirlenebilmesi için muhdesatın kime ait olduğunun tespit edilmesi gerekir. Zira Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi, başkasına ait taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın bedelinin zilyede ödeneceğini düzenlemektedir. Dolayısıyla, taşınmazın kamulaştırılması sırasında muhdesatın sahibinin belirlenmemiş olması hâlinde, muhdesatın tespiti davası açılmasında güncel bir hukukî yarar bulunduğu kabul edilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/19737 K. 2015/869 T. 19.01.2015:“..başkası adına tapulu veya tapusuz bir taşınmazın kamulaştırılması halinde, taşınmazda malik olmayan ancak üzerindeki muhtesatı meydana getiren kişilere muhtesatın kamulaştırma bedelinin kendisine verilmesini sağlama amacıyla zilyetliği tespit davası açma hakkı tanınmıştır. Nitekim öğreti ve uygulamada muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazın ortaklığının giderilmesi için açılmış ve görülmekte olan bir dava bulunması halinde muhtesatı meydana getiren malik veya paydaşların bu olgunun tespiti istemiyle, yine muhtesat veya üzerinde bulunduğu taşınmazın kamulaştırılması halinde muhtesatı meydana getiren kişi veya kişilerin zilyetliğin tespiti istemiyle dava açmaları halinde hukuki yararın var olduğunun kabul edilmesi gerektiği, bu iki ayrık hal dışında muhtesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespiti istemiyle açılan tespit davalarının dinlenebilmesi için ise kural olarak az yukarıda açıklanan tespit davalarının kendine özgü koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması gerektiği tartışmasız kabul edilmektedir. “
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/I-b). Buna karşılık, muhdesatın tespiti davasında görevli mahkeme, dava konusunun değerine veya tutarına bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2012/8180 K. 2013/951 T. 13.02.2013:“muhdesat aidiyetinin tespiti davalarının hasımlı olarak görülen malvarlığı haklarına ilişkin davalardan olduğu, bu nedenle 6100 Sayılı HMK’nun yürürlüğe girdiği 01.10.2011 tarihinden sonra açılan davalara bakmakla görevli mahkemenin miktar ve değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu kuşkusuzdur. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflarca öne sürülmese bile mahkemelerce kendiliğinden dikkate alınması gerekir.”
Muhdesatın tespitine ilişkin davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/6892 K. 2021/11915 T. 25.10.2021:“Eldeki davada ileri sürülen bedel isteğinin esasının, muhdesat tespitine ilişkin olduğu ve uyuşmazlığın çözüme kavuşturulmasının anılan iddianın subutuna bağlı bulunduğu açıktır. Bu noktada davacı tarafça ihaleden satın alınan taşınmazın ve muhdesatın, özünde davacıya ait olup olmadığının incelenmesinin yapılacağı, bedel isteğinin konusunun taşınmaz olduğu ve dolayısı ile taşınmazın aynına ilişkin bir dava olup, HMK’nun 12.maddesi uyarınca kesin yetkili mahkemede görülmesi zorunludur.”
Taraflar
Davacı, muhdesatın —örneğin bina, duvar, kuyu veya dikili ağaç gibi yapı veya bitkilerin— kendisi tarafından meydana getirildiğini ileri süren kişidir.
Davalı taraf ise kural olarak, muhdesatın bulunduğu taşınmazın paydaş veya ortaklarından, davacı dışındaki kişilerdir. Yargıtay içtihatlarına göre, bu dava yalnızca muhdesatın aidiyeti konusunda uyuşmazlık yaşayan paydaş veya maliklere karşı açılabilmektedir. Diğer paydaşların davaya dâhil edilmesi zorunlu değildir; çünkü muhdesat tespiti davasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır. Verilen hüküm, yalnızca davada taraf olan kişiler bakımından sonuç doğurur.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2016/3648 K. 2016/4594 T. 14.03.2016:“Muhdesat tespiti davasının muhdesatla ilgili olarak, ortaklığın giderilmesi davasında uyuşmazlık çıkaran taraf veya taraflara karşı açılması gerekir. İster paylı mülkiyete, isterse elbirliği mülkiyetine konu olsun; uyuşmazlık çıkarmayan paydaş veya elbirliği malikine dava açılması gerekmez. Diğer bir anlatımla; muhdesat tespiti davasında diğer paydaş veya elbirliği malikleri arasında, zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Muhdesat tespiti davası kime karşı açılmış ise; verilen hüküm ona karşı sonuç doğurur. O halde, davacı diğer iki paydaşı hasım göstererek dava açtığına göre; diğer paydaşların davaya katılması gerekliliği yoktur”
İspat Yükü ve Deliller
Muhdesatın tespiti davasında ispat yükü kural olarak davacıya aittir. Davacı, muhdesatın varlığını ve bunun kendisi tarafından kalıcı nitelikte meydana getirildiğini ortaya koymakla yükümlüdür. Bu kapsamda davacı, iddiasını tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, fotoğraflar veya belgeler dâhil her türlü delille ispatlayabilir.
Davalı taraf ise, muhdesatın iddia edildiği şekilde var olmadığını, muhdesat niteliği taşımadığını ya da yapının taşınır nitelikte olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep edebilir. Bu durumda, davalı tarafından öne sürülen bu iddialar da delillerle desteklenmelidir.
Ayrıca, Kadastro Kanunu’nun 19/II. maddesi uyarınca muhdesatın tapu sicilinde gösterilmiş olması, o muhdesatın belirtilen kişiye ait olduğuna dair adi bir karine oluşturur. Ancak bu karine kesin nitelikte değildir; aksi iddia eden taraf, söz konusu karinenin doğruluğunu çürütebilir. Dolayısıyla, muhdesatın aidiyetine ilişkin yargılama sürecinde her iki taraf da iddialarını güçlü delillerle desteklemek zorundadır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2012/7526 K. 2013/635 T. 30.01.2013:“ispat yükü üzerinde olan davacının dava konusu muhdesatlardan taşınmaz üzerindeki binanın çatı katındaki tek daire dışındaki muhdesatları kendisinin meydana getirdiğini yasal delillerle kanıtlaması gerektiği kuşkusuzdur. Muhtesat tespiti davalarının kabulüne karar verilebilmesi için davacı tarafca davaya konu muhtesatın kendi adına ve hesabına meydana getirildiğinin kanıtlanması gerekir. Muhtesatın fiilen davacı tarafından meydana getirilmesi veya malzemelerin davacı tarafından temin edilmesi, işçilik paralarının da davacı tarafından ödenmesi davanın kabulü için yeterli değildir. Bu olgular ancak muhdesatın davacı taraf adına ve hesabına meydana getirildiğine karine oluşturabilir.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3704 K. 2024/3167 T. 04.06.2024:”Taşınmaz üzerindeki muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine ilişkin davalarda mahkemece araştırılması gereken husus muhdesatın kim tarafından, hangi gelirlerle ve özellikle kimin adına ve hesabına yaptırıldığıdır”
