Mülkiyet hakkı, hukuk düzeninin en güçlü koruma altına aldığı haklardan biridir. Bununla birlikte, bazı durumlarda bir taşınmazın uzun yıllar boyunca kesintisiz, çekişmesiz ve malik sıfatıyla kullanılması, kişiye o taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazandırabilir. Bu kazanım, “kazandırıcı zamanaşımı yoluyla zilyetlik” olarak adlandırılmaktadır.
Tapuya kayıtlı taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı, belirli ve sıkı koşullara bağlıdır. Zira tapu sicili, hukuki güvenlik ve mülkiyetin aleniyeti ilkeleri gereği, esas itibarıyla malik adına oluşturulan kayıtlara üstünlük tanır. Ancak tapu kaydı hukuken geçerliliğini yitirmiş, fiili zilyetlik uzun süredir kesintisiz olarak devam etmiş veya malik taşınmaz üzerindeki hâkimiyetini tamamen kaybetmişse, mahkeme kararıyla zilyet lehine tescil yapılması mümkün hale gelebilir.
Bu davalar, uygulamada çoğunlukla mülkiyetin fiili duruma uygun hale getirilmesi, uzun süredir süregelen zilyetliğin hukuken tanınması ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet belirsizliklerinin giderilmesi amacıyla açılmaktadır.
İşgal (TMK m. 707)
Türk Medeni Kanunu’nun 707. maddesi uyarınca, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması ancak taşınmazın malikinin isteğiyle tapu kaydının terkin edilmiş olması hâlinde mümkündür. Başka bir ifadeyle, tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde mülkiyet, yalnızca kayıt sahibinin mülkiyet hakkından açıkça feragat etmesi ve bu terk işleminin resmi olarak tapu siciline işlenmesi durumunda işgal yoluyla kazanılabilir.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde ise işgal yoluyla mülkiyet kazanılması mümkün değildir. İşgal, bir kimsenin maliki bulunmayan (sahipsiz) bir taşınmaz üzerinde malik olma iradesiyle fiilen hâkimiyet kurması, yani zilyetlik tesis etmesidir. Bu durumda kişi, taşınmazın mülkiyetini tescilden önce ve aslen kazanmış olur.
Bir taşınmazın sahipsiz hale gelmesi, malikin mülkiyet hakkından feragat ederek bu hakkın tapu sicilinden terkin edilmesiyle mümkündür. Bunun için, malikin mülkiyet hakkını terk ettiğini açıkça beyan etmesi ve bu beyana dayanılarak tapu kütüğünde mülkiyet kaydının terkin edilmesi gerekir.
Bu noktada Türk Medeni Kanunu’nun 717. maddesi önem taşır. Anılan maddeye göre, taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Malikin mülkiyet hakkını terk etmesi, tek taraflı bir irade beyanıyla gerçekleşir ve bu beyan tapu müdürlüğüne yöneltilen bir tasarruf işlemi niteliğindedir. Mülkiyet hakkının terk yoluyla sona ermesi için yalnızca malikin beyanı yeterli olmayıp, bu beyana dayanılarak tapuda terkin işleminin yapılması da gerekir. Terkin işlemi tamamlandıktan sonra taşınmaz sahipsiz (mülkiyetsiz) hale gelir ve bu andan itibaren işgale elverişli duruma gelir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2005 tarihli, E. 2005/288, K. 2005/352: “Davacı idare, taşınmaza kamulaştırmasız el koyup üzerine yapı yapmak suretiyle işgal etmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 707. maddesi hükmüne göre, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyeti, işgal yoluyla ancak mülkiyet kaydının malikinin istemiyle terkin edilmiş olması durumunda kazanılabilir. Davada, tapu kayıt maliki davalının istemiyle dava konusu taşınmazın davacı idareye terkin edildiği ileri sürülmediği gibi, bu hususta herhangi bir bilgi ve belge de bulunmadığından, idarenin kamulaştırmasız el koyup işgal ettiği taşınmazın mülkiyetini bu yolla kazanmış olduğundan söz edilemez.”
Sonuç olarak, terkin işlemi yapılmadıkça tapuya kayıtlı taşınmazların işgal yoluyla mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Ancak malik tarafından mülkiyetin terk edilmesiyle birlikte taşınmaz sahipsiz hale gelir ve işgale elverişli duruma geçer.
Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713/2)
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinin ikinci fıkrasında, tapuya kayıtlı taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılabileceği düzenlenmiştir. Hükme göre:
“Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
Söz konusu maddenin ikinci fıkrasında yer alan “…yirmi yıl önce ölmüş…” ibaresinin, Anayasa’nın 2., 10., 13., 35. ve 36. maddelerine aykırı olduğu iddia edilmiştir. Bu itiraz, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli, E: 2009/58, K: 2011/52 sayılı kararı ile kabul edilmiş; anılan ibare ile hemen ardından gelen “…ya da…” ifadesi iptal edilmiştir. Bu doğrultuda hüküm, maliki tapu kaydından anlaşılamayan veya maliki hakkında gaiplik kararı verilmiş taşınmazlarda, uzun süredir kesintisiz olarak malik gibi zilyetlik sürdüren kişilere mülkiyet hakkı kazanma imkânı tanımaktadır.
Başka bir ifadeyle, kişi bir taşınmazı kesintisiz, çekişmesiz ve malik sıfatıyla yirmi yıl süreyle elinde bulundurmuşsa; malik tapu kaydından anlaşılamıyor veya hakkında gaiplik kararı verilmişse, mahkeme kararıyla mülkiyetin kendi adına tescilini isteyebilir. Böylece, fiili durum ile tapu kaydı arasında uzun süredir devam eden uyumsuzluk giderilir. Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı, belirli unsurların birlikte gerçekleşmesi halinde mümkündür. Türk Medeni Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, bu şartlar hem zilyetliğin niteliğine hem de geçen süreye ilişkindir.
1- Özel Mülkiyete Konu Bir Taşınmazın Olması Gerekir
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı ancak özel mülkiyete elverişli taşınmazlar bakımından mümkündür. Taşınmazın özel mülkiyete konu olabilmesi, bu kazanım türü için ön koşul niteliğindedir. Taşınmaz kamu malı niteliğinde ise gerek TMK m. 715 gerek Kadastro Kanunu m. 18 hükümleri uyarınca olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması mümkün değildir.
Türk Medeni Kanunu madde 715 hükmüne göre; Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.
Kadastro Kanunu 18/2 hükmüne göre; Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/714 K. 2012/78 T. 15.02.2012:“Kazanılmaya elverişli olmayan ve bu nedenle TMK.nun 713. ve 3402 sayılı KK.nun 14.maddesinin kapsamına girmeyen taşınmazlar doğal yapıları, nitelikleri, tahsis edildikleri hizmet ve amaçları ile özel yasalardaki kazanmayı önleyen yasaklar ve sınırlamalar nedeniyle kazanılamayan taşınmazlardır. Bu taşınmazların büyük bölümü kamu mallarıdır. Kamu malları, TMK.nun 713/1.maddesinin kapsamı dışında kalırlar. Kamu mallarının en büyük ayırt edici özelliği, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamamalarıdır. Mera, yaylak ve kışlaklar kamunun yararlanmasına ayrılan, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu mallarıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2009/5703 K. 2009/7847 T. 11.05.2009:“Kaldı ki; dava konusu taşınmazın kuzey, doğu ve batı yönden orman ile çevrili olup, 6831 Sayılı Yasanın 17/2.maddesi uyarınca orman bütünlüğünü bozar nitelikte orman içi açıklığı konumundadır. 15/07/2004 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Orman Kadastrosu Yönetmeliğinin 26/a maddesi uyarınca bu tür yerlerin orman olarak -2- 2009/5703-7847 sınırlandırılacağı öngörüldüğünden yapılacak orman kadastrosunda orman olarak sınırlandırılması gerekir. Orman içi açıklığı niteliğindeki yerler zilyetliğe ve özel mülkiyete konu edilemez. Bu durumda; davacının taşınmaz üzerinde korunmaya değer zilyetliği bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir.”
2- Taşınmaz Malikinin Tapu Kütüğünden Anlaşılamaması Gerekir.
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinin ikinci fıkrasında, “tapu kütüğünden malikin kim olduğunun anlaşılamaması” ifadesine yer verilmiştir. Buna göre, kazandırıcı zamanaşımı hükümlerinin uygulanabilmesi için, tapuya kayıtlı taşınmazın malikinin kim olduğunun tapu kütüğünden tespit edilememesi gerekir.
Tapu kütüğünde, taşınmazın malikinin kimliğinin açıkça belirlenmesi esastır. Malik gerçek kişi ise; adı, soyadı ve baba adı; tüzel kişi ise, tüzel kişiliğin unvanı ve taşınmazı edinme sebebi malik sütununda yer alır. Ancak bazı durumlarda bu bilgiler eksik, hatalı veya yetersiz olabilmektedir. İşte bu gibi hallerde, malik tapu kaydından anlaşılamaz hale gelir. Bu durum, olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı açısından önem taşır. Zira tapuya kayıtlı bir taşınmazın malikinin kim olduğu tapu kütüğünden açıkça anlaşılıyorsa, o taşınmaz olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamaz. Buna karşılık, tapu kütüğünden malik bilgileri tespitedilemiyorsa, taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması mümkündür.
Malikin kim olduğunun tapu kayıtlarından anlaşılamaması çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilir. Bunlar arasında;
Malik sütunundaki kimlik bilgilerinin eksik veya yetersiz olması,
Tapuda var olmayan bir kimse adına kayıt yapılmış olması,
Eski tapu kayıtlarının hatalı ya da eksik tutulması,
Ya da malik hanesinin boş bırakılmış olması sayılabilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2012/6963 K. 2013/599 T. 22.01.2013:“Kanunun açık hükmü dikkate alındığında tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden(kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olmasıdır. (Yargıtay HGK.nun 10.4.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları). Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir.
Ayrıca tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Başka bir anlatımla, tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir şahıs değildir.“
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5262 K. 2024/4758 T. 23.10.2024:“Kayıt malikinin tapu kütüğünde kim olduğunun anlaşılamaması sebebine dayalı bir davanın dinlenebilmesi için tapu kütüğünde malikin kim olduğunun anlaşılamaması gerekir. Kadastro tutanakları da tapu kütüğü kapsamında tapunun eki belgelerindendir. Maliki tapu kütüğünden kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak gerekli bilginin tapu sicilinden çıkarılmasının imkansız olmasıdır (HGK.nun 10.04.1991 tarih, 1991/8-51 E., 194 K. sayılı ilamı). Kütükteki bilgi ve belgelerden gerekli dikkati gösteren herkesin malikin kim olduğunun anlayamayacağı hallerde ve malik sütununun boş bırakılması, malik adının müphem ve yetersiz gösterilmesi, malik adının silinmiş ve yenisinin yazılmamış olması gibi hallerde malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı sonucuna varılabilir.”
3- Taşınmaz Tapuya Kayıtlı Olmakla Birlikte Maliki Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Bulunması
Hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazı, malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız biçimde yirmi yıl süreyle zilyetliğinde bulunduran kişi, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkını kazanabilir. Yargıtay uygulamasında, bu durumda zamanaşımı süresinin başlangıcı, gaiplik kararının kesinleşme tarihidir. Çünkü TMK m. 713/2 özel hüküm niteliğinde olup, gaiplik kararına kadar tapu sicilinin aleniyeti devam eder; bu süre zarfında malikin kimliği tespit edilebilir durumdadır. Dolayısıyla süre, ölüm tehlikesi veya son haber alma tarihinden değil, gaiplik kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/1957 K. 2014/21570 T. 24.11.2014:”Yargıtay’ın ve Daire’nin yerleşik içtihatlarına göre böyle bir yerin gaiplik nedenine bağlı olarak kazanılabilmesi için tapu maliki hakkında verilen gaiplik kararının kesinleşmesinden itibaren 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve TMK’nun 713/1. maddesindeki koşullar altında en az 20 yıl süre ile zilyet olunması gerekmektedir.”
4- Taşınmaza Malik Sıfatıyla Zilyet Olunması Gerekir.
Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için kişinin taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğini sürdürmesi gerekir. Yargıtay kararlarında, malik sıfatıyla zilyetliğin varlığı için kişinin gerçek malik olma iradesine sahip olması gerekmediği, önemli olanın malik gibi fiili hâkimiyet kurarak zilyetliğini devam ettirmesi olduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/5713 K. 2022/7221 T. 28.11.2022)
Olağanüstü zamanaşımında iyi niyet koşulu aranmaz; zilyedin gasp yoluyla dahi malik gibi taşınmaz üzerinde hâkimiyet kurması mülkiyet kazanımı için yeterlidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2016/14300 K. 2016/15847 T. 21.11.2016:“Tüm bu açıklamalara göre, dava konusu taşınmazın intikal tarihi olan 04.06.2004 tarihinden geriye doğru davacılar lehine zilyetlikle kazanma koşulları oluşmuştur. Her ne kadar mahkemece davacıların zilyetliklerinin iyi niyetli olmadığı gerekçe yapılmış ve ayrıca davacının satın almasını kanıtlamayadığı belirtilmişse de, bu tür davalarda davacının malik sıfatıyla davasız aralıksız en az 20 yıl süreyle zilyet olması kazanmak için yeterli olup, zilyetliğin başlangıcının kanıtlanmasına veya zilyetliğin iyi niyetli şekilde sürdürülmesine gerek bulunmamaktadır. Yargıtay’ın ve Dairemiz’in kökleşmiş uygulamaları bu yöndedir.”
Ayrıca, zilyedin taşınmazı ekonomik amacına uygun şekilde kullanması gerekir. Yargıtay, taşınmazın bizzat kullanılması, kiraya verilmesi veya ekilip biçilen bir tarla olarak değerlendirilmesini ekonomik amaca uygun kullanım saymıştır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2021/14674 K. 2023/3166 T. 25.05.2023:”Bir taşınmazın, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla iktisap edilebilmesi için, diğer koşulların yanında, taşınmaz üzerinde sürdürülen zilyetliğin / kullanımın, ekonomik amaca uygun olması gerekir. Yerleşik yargısal içtihatlarla da kabul edildiği üzere, taşınmazın sadece hayvan otlatmak amacıyla kullanılması, ekonomik amaca uygun zilyetlik olarak kabul edilemez. Hal böyle olunca; İlk Derece Mahkemesince, davacıların çekişmeli taşınmaz üzerinde ekonomik amaca uygun bir kullanımlarının / zilyetliklerinin bulunmadığı ve buna bağlı olarak davacılar lehine zilyetlik yoluyla taşınmaz edinme koşullarının oluşmadığı gözetilerek, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş ve bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”
5- Zilyetliğin Davasız ve Aralıksız Yirmi Yıl boyunca Sürmüş Olması Gerekir.
Bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için, taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla zilyet olan kişinin bu taşınmazı yirmi yıl süreyle zilyedinde bulundurması gerekir. Bu nedenle, yirmi yıllık zamanaşımı süresinin hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacağı büyük önem taşır. Zamanaşımı süresi, taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğin kurulduğu andan itibaren işlemeye başlar. Taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olan kişinin yirmi yıllık zamanaşımı süresini davasız ve aralıksız olarak sürdürmesi gerekir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK, E. 2005/1 K. 2007/1 T. 19.01.2007 tarihli kararında vurgulandığı üzere; Zilyetliğin çekişmesiz (davasız) ve aralıksız olarak 20 yıl süre ile ve malik sıfatıyla geçip geçmediği, ekonomik amaca uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı, taşınmazın nitelik itibariyle kazanmaya elverişli bulunup bulunmadığı, gerekli ilamların yapılıp yapılmadığı hususları ile kısaca TMK’nın 713. maddesinde aranan gerekli tüm koşulların mahkemece re’sen (kendiliğinden) araştırması zorunludur.
Yargıtay bir kararında kazandırıcı zamanaşımına dayanan zilyedin zilyetliğinin başladığı anda yaşı itibariyle zilyet olma iradesine sahip olması gerektiğini aramış, zilyetliğin başladığı iddia edilen zamanda 10 yaşında olan birinin kazandırıcı zamanaşımından yararlanamayacağını belirtmiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 1976/7873 E.,1976/4190 K., 18/05/1976)
Görevli ve Yetkili Mahkeme
HMK m. 2 hükmü uyarınca görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
HMK m. 12 hükmü uyarınca Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Taraflar
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı şartlarının gerçekleşmesiyle taşınmazın mülkiyetini kazanan zilyet, bu hakkın tapu siciline geçirilmesi amacıyla tescil davası açabilir. Bu durumda zilyet, söz konusu davada davacı taraftır.
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkı kazanan zilyedin açacağı tescil davası, Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya tapuda malik olarak görünen kişinin mirasçılarına karşı yöneltilmelidir.
İspat ve Deliller
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, tescil davası açıldığında hâkim davanın konusunu ilan etmekle yükümlüdür. İlan; bir defa gazetede ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla en az üç defa yapılmalıdır. Bu hüküm emredici niteliktedir ve ilan yapılmadan davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.
İlanın amacı, taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişilerin dava sürecinden haberdar edilmesini ve varsa itirazlarını süresi içinde mahkemeye bildirmelerini sağlamaktır. İlan yapılırken taşınmazın yeri, niteliği ve dava bilgileri açıkça belirtilmelidir. Son ilanın yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde herhangi bir itirazda bulunulmaz veya yapılan itiraz reddedilirse ve zilyet olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının tüm şartlarını ispatlarsa, mahkeme taşınmazın zilyet adına tesciline karar verir.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için yalnızca maddi şartların gerçekleşmesi yeterli değildir; zilyetliğin varlığı ve niteliği de davacı tarafından ispatlanmalıdır. Zilyetlik, maddi bir olgu niteliğinde olduğundan, her türlü delille kanıtlanabilir. Somut olayın özelliklerine göre yerel bilirkişi beyanları, tanık ifadeleri, teknik bilirkişi raporları ve yazılı belgeler zilyetliğin kanıtlanmasında kullanılabilir. Zilyetliğin süresi, niteliği ve kullanım biçiminin belirlenmesi bakımından hava fotoğraflarının kullanımı, Yargıtay uygulamasında en güvenilir yöntemlerden biri olarak kabul edilmektedir. Dava tarihinden 20–30 yıl öncesine ait iki farklı döneme ilişkin stereoskopik hava fotoğraflarının temin edilmesi ve fotogrametri uzmanı ve harita mühendislerinden oluşan bilirkişi heyeti tarafından incelenmesi, taşınmazın gerçek niteliğinin ve kullanım süresinin belirlenmesine olanak sağlar. Bu tür fotoğraflar, taşınmazın üç boyutlu görünümünü ortaya koyarak ekilebilir alanlarla doğal veya bakir bölgelerin ayırt edilmesini mümkün kılar.
Sonuç olarak, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı için; zilyetliğin maddi bir olgu olarak varlığının, süresinin ve niteliğinin somut delillerle ortaya konulması zorunludur. Bu ispat yükü davacıya aittir ve değerlendirme sürecinde hava fotoğrafları, bilirkişi incelemeleri ve tanık beyanları birlikte ele alınmalıdır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2011/6412 K. 2012/2627 T. 09.04.2012:”Bu nedenle, bir arazinin kullanım süresi, niteliği ve zilyetlik süresini en iyi belirleme yöntemi hava fotoğraflarıdır. Bu hava fotoğraflarının dava tarihi olan 04.08.2009 tarihinden önceki yıllara ait en az iki ayrı zamana ilişkin olması gerekir. Bu konuda sağlıklı bir yargıya ulaşmak için 2009 olan dava tarihine göre, 20-30 yıl öncesine ait (1979-1989) stereoskopik hava fotoğraflarının istenilmesi ve bu fotoğrafların stereoskopla incelenmesi gerekir. Stereoskopik çift hava fotoğrafı, bir stereoskop altında incelendiğinde arazinin üç boyutlu görülebilmesi, taşınmazın sınırlarının açıkça belirlenebilmesi ve bu amaçla ekilemeyen bakir alanların net bir biçimde tespitinin yapılabilmesi mümkündür. Mahkemece, uyuşmazlığın net bir biçimde çözüme kavuşturulabilmesi için gerekli olan hava fotoğraflarından yararlanılmamıştır. Taşınmazın saptanan bu niteliği karşısında hava fotoğraflarının uzman bilirkişice uygulanması ve gerçek niteliğinin saptanması zorunludur. Bir yerin kazanmayı sağlayan zilyetlikle edinilebilmesi için, nitelik itibariyle özel mülkiyete konu olabilecek yerlerden olması gerekir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/412 K. 2020/10 T. 14.01.2020:”Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mal mülkiyetini kazanma koşullarına ilişkin yapılan açıklamaların yanında, bu nedene dayalı olarak açılacak davalarda kazanmayı sağlayan zilyetliğin kanıtlanması hususuna da kısaca değinmekte yarar bulunmaktadır. Bu davalarda kazanmayı sağlayan zilyetliğin davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Maddi olaylardan olan zilyetlik her türlü delil ile kanıtlanabilir. Her somut olayın özelliğine göre yerel bilirkişi, tanık beyanları, teknik bilirkişi raporları gibi deliller zilyetliğin kanıtlanmasında kullanılabilir. Nitekim 3402 sayılı Kanun’un 14/1. maddesinde, çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla geçen 20 yıllık zilyetliğin belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla kanıtlanabilineceği hüküm altına alınmıştır. Maddede bilirkişi ve tanık beyanları yanında belgelere de yer verilmiştir. 3402 sayılı Kanun’un 14. maddesinde yazılı belgeler, mülkiyet belgesi olmayıp, ispat hukuku bakımından delil niteliği bulunan tasarruf belgeleridir. Kazanmayı sağlayan zilyetlik bakımından tek başına bir değer taşımazlar. Kazanma bakımından dayanılan vergi kaydının nazara alınması için vergi kaydı mükellefi ile zilyet arasında bağlantının kurulması gerekir. Zilyetlikle birleşmeyen vergi kaydına değer verilemez (Sapanoğlu, s. 373-374).”
