Tapuda Cins Değişikliği Nedir?
Taşınmazların cinsine dair belirli bir katalog veya mevzuatta önceden tanımlanmış bir liste bulunmamaktadır. Bir taşınmazın niteliği, kadastro çalışmaları sırasında zemindeki mevcut durumuna göre belirlenir. Yani taşınmaz; tarla, bağ, bahçe, bahçeli ev, arsa, mera ya da mezarlık gibi fiili kullanım şekline göre tespit edilerek kadastro tutanağına yazılır ve bu kayıt kesinleştikten sonra tapu kütüğünde gösterilir.
Ancak zaman içinde taşınmazların cinsinde değişiklikler ortaya çıkabilir. Doğal koşullar, ekonomik sebepler ya da malikin isteğiyle taşınmazın kullanım şekli farklılaşabilir. Örneğin bahçedeki ağaçların sökülmesiyle tarla haline gelen bir taşınmaz ya da arsaya yapılan yapı ile farklı nitelik kazanan bir mülk, cins değişikliğine konu olabilir.
Mevzuatımıza göre, bu değişikliklerin tapu siciline yansıtılması ilgililerin talebine bağlıdır. Yani kadastrodan sonra ortaya çıkan cins değişiklikleri re’sen (kendiliğinden) yapılmaz; malik veya hak sahibi tarafından başvuru yapılması gerekir. Yapılan başvuru üzerine gerçekleştirilen cins tashihi tescil işlemi sayesinde taşınmazın güncel durumu tapu kütüğüne işlenir ve böylece kadastronun güncelliği sağlanmış olur.
Tapuda Cins Değişikliği İçin Öncelikle İdareye Başvuru Yapılmalıdır.
Tapu Sicili Tüzüğünün 72 ve 74. maddelerine göre tapu kütüğündeki kaydın değiştirilmesi ve kütük üzerindeki düzeltmelerin, bir başka ifade ile tapuda cins ve vasıf düzeltilmesi işlemlerinin tapu idaresince yapılacağı ve idari bir görev olduğu tartışmasızdır. Taşınmazın cins tashihi konusunda tapu sicil müdürlüğüne yapılan başvurudan olumsuz sonuç alınması halinde, bu işleme karşı yargı yoluna başvurulabilmektedir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2020/631 K. 2021/1527 T. 17.03.2021:”Mahkemece, tapuda cins tashihinin idari işlemle yapılmasının mümkün olduğu, davacı tarafın öncelikle Tapu Sicili Müdürlüğüne başvurması gerektiği, ilgilinin talebi ve yasal şartların sağlanması durumunda idari işlemle düzeltilmesi mümkün olan bir durumda dava şartı yokluğundan, davanın usulden reddine ilişkin verilen karara karşı davacıların yaptıkları istinaf başvuruları, … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi tarafından aynı gerekçe ile esastan reddedilmiştir.”
Tapuda kayıtlı bir taşınmazın cinsinin değiştirilmesi işlemi, idari nitelikte bir işlem olup belirli bir usule tabidir. Bu nedenle öncelikle başvuru yapılması gerekir. Taşınmaz hisseli ise, tüm paydaşların birlikte düzenleyecekleri istem belgesini imzalamaları zorunludur.
Cins değişikliğini talep eden malik veya temsilci, cins değişikliği talep formu ile birlikte aşağıdaki belgeleri ibraz ederek başvuru yapmalıdır:
- Taşınmaza ait güncel tapu senedi ve tapu kayıt örneği,
- Yapısızken yapı inşa edilmiş taşınmazlarda iskan (yapı kullanma izin belgesi) veya ilgili belediye/valilikten alınacak resmi yazı,
- Başvuruda bulunan malikin kimlik belgesi, vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa noter onaylı vekâletname ve vekilin kimliği,
- Malik ölmüşse, başvuranların mirasçılığını gösteren veraset ilamı veya vukuatlı nüfus kayıt örneği ile kimlikleri,
- Malik tüzel kişilik (şirket, dernek, vakıf, kooperatif) ise, ilgili temsilcinin yetki belgesi ve kimlik bilgileri.
Bu belgelerin tamamlanmasıyla birlikte yapılan başvuru üzerine gerekli teknik çalışmalar yürütülür ve şartların sağlanması hâlinde taşınmazın güncel niteliği tapu kütüğüne işlenir. Ancak İdarenin başvuru reddetmesi durumunda Tapuda Cins Değişikliği davası açılması gerekmektedir.
Cins Değişikliği Davasında Adli Yargı Görevlidir.
Cins tashihi başvurusu üzerine idarece verilen olumsuz karar, ilk bakışta bir idari işlem niteliği taşımakla birlikte, esasında tapu sicilinde değişiklik yapılmasını gerektiren bir uyuşmazlık doğurmaktadır. Bu nedenle görevli yargı merciinin belirlenmesinde esas alınması gereken husus, uyuşmazlığın tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin olmasıdır.
Geçmişte bazı mahkemeler, idari işlem söz konusu olduğu gerekçesiyle davayı idari yargının görev alanına dâhil etmekte ve görev yönünden reddetmekteydi. Ancak güncel içtihatlar doğrultusunda, tapu sicilinde değişiklik yapılmasına karar verme yetkisinin idare mahkemelerine değil, adli yargı mercilerine ait olduğu kabul edilmiştir. Zira idare mahkemelerinin, tapu kütüğünde doğrudan değişiklik yapılmasına karar verme yetkisi bulunmamaktadır.
Nitekim, Uyuşmazlık Mahkemesi de verdiği kararlarında, cins tashihi taleplerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli yargı yerinin adli yargı olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Böylece uygulamada görülen görev uyuşmazlıkları ortadan kaldırılmış ve cins tashihi davalarının adli yargıda görülmesi gerektiği netleştirilmiştir.
Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, E. 2019/444 K. 2019/454 T. 08.07.2019:“Her ne kadar, davacı vekili tarafından davalı İdare işleminin iptali talep edilmekte ise de,talebin doğrudan, tapu sicilinde bahçe olarak tescili yapılan taşınmazın cinsinin bahçeli ev olarak düzeltilmesi istemine yönelik, bir başka ifade ile tescil sonucu doğuracak bir talep olduğu gözetildiğinde, ortada idari yargı yetkisi kapsamına giren bir idari dava bulunmadığı ve uyuşmazlığın çözümlenmesinde, Medeni Kanun hükümlerine göre adli yargı yerlerinin görevli bulunduğu sonucuna varılmıştır.” (Aynı yönde bkz.: Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 24.03.2018 tarih ve E:2018/74, K:2018/140 sayılı ilamı, Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, E. 2022/236 K. 2022/451 T. 16.09.2022).
Görevli- Yetkili Mahkeme
Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir (6100 sayılı HMK. m. 2).
Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Taraflar
Tapuda cins tashihi davasını, tapu sicilinde kayıt maliki olarak görünen kişi açabilir.
Tapuda cins tashihi davasının davalısı, tapuda kayıt tashihi davasında olduğu gibi taşınmazın kayıtlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüdür.
İspat ve Deliller
Davanın esası görülürken, tarafların gösterdikleri tüm deliller toplanmalı, taşınmaz başında uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılmalıdır. Kesif sırasında taşınmazın üzerinde ekili ya da dikili bir şeyin olup olmadığı, ekili ya da dikili ise, niteliğinin ne olduğu şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenmelidir. Ayrıca mahalli bilirkişiler ile davacının gösterdiği tanıklar dinlenerek, taşınmazın ne zamandan beri hangi amaçla kullanıldığı açık bir şekilde tespit edilmelidir.
