Türkiye’de özellikle 1980’li yıllarda ortaya çıkan gecekondu sorunu, devletin imar affı düzenlemeleri ile çözülmeye çalışıldı. 1984 yılında yürürlüğe giren 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara İlişkin Kanun kapsamında gecekondu sahiplerine tapu tahsis belgesi verilerek onların hukuki olarak korunması hedeflendi. Önemle belirtilmek gerekir ki, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 23. ve 24. maddeleri uyarınca, 2981 sayılı Kanun 31.05.2023 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Ancak bu durum, tapu tahsis belgesi sahiplerinin haklarını ortadan kaldırmaz. Daha önce kazanılmış haklar korunmaya devam etmektedir.
Peki, tapu tahsis belgesi nedir, tapuya dönüşür mü, hangi hallerde iptal edilebilir?
Tapu Tahsis Belgesi Nedir?
Tapu tahsis belgesi, gecekondu sahiplerine verilen ve taşınmaz üzerindeki fiili kullanımı gösteren bir belgedir.
Tapu değildir. Kişiye doğrudan mülkiyet hakkı kazandırmaz. Ancak zilyetliği ispatlamaktadır. Sahibine sadece kişisel hak sağlar. Yargıtay 14. Hukuk Daire 2004/7835 E. 2005/1766 K. sayılı kararında, tapu tahsis belgesinin doğrudan mülkiyet hakkı vermediği ancak kişiye şahsi bir hak hak sağladığı vurgulanmıştır.
Tapu Tahsis Belgesi Tapuya Dönüşür mü?
Tapu tahsis belgesinin İleride tapuya dönüşebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir. Anayasa Mahkemesi kararlarına göre, tapu tahsis belgesi “şartlı bir hak” niteliğindedir. Yani koşullar tamamlanmadıkça tapu alma hakkı doğmaz
Yargıtay ve Danıştay kararlarına göre aranan koşullar şunlardır:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.12.1996 tarihli ve 1996/14-763-864 sayılı kararında da belirtildiği gibi, Tapu tahsis belgesinin varlığı tahsis edilen yerin adına tahsis yapılan kişi veya mirasçıları adına tescili için yeterli değildir. Tahsis kapsamındaki yerin hak sahibi adına tescil edilebilmesi için;
–Hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin bulunması,
-Tahsise konu yerde 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca imar planı veya 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasa uyarınca ıslah-imar planlarının yapılmış olması,
-İlgilisine, tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılmamış olması,
-Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması,
-Tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılması,
-Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması,
-İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekir,
-Mahkemece, yukarıda belirtilen koşullar doğrultusunda yapılacak inceleme sonucunda, tescil isteğinin kabulü için yasal koşulların oluştuğu kabul edildiği takdirde, 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 10/C-2 maddesi gereğince tahsise konu yerde uygulanan düzenleme ortaklık payının (…) davacıyı da bağlayıcı nitelikte olduğu dikkate alınarak tahsis miktarından bu oranda yapılacak indirimden sonra kalan miktarın tesciline karar verilmelidir.
Danıştay 6. Daire 2004/4546 E. 2006/4296 K. Numaralı kararında ise: “ Yasa hükümleri uyarınca, hak sahibi olduğu saptanan gecekondu sahiplerine tapu tahsis belgeleri esas alınarak tapularının verilmesi, bu Yasa hükümlerinin uygulandığı alanlarda belirli koşullarla yapılması öngörülen ve özel olarak düzenlenen ıslah imar planlarının yapılıp onaylanması ve bu plan uyarınca imar parsellerinin oluşturulması koşullarına bağlanmış olduğundan, hak sahiplerine ancak ıslah imar planı yapılmış olan yerlerden tapu verilmesi mümkündür. Diğer bir ifadeyle, gecekondunun imar affı başvurusundan önce imar planı yapılmış ve bu plan koşullarının geçerli olduğu bir taşınmaz üzerinde bulunması halinde, bu gecekondunun 2981 sayılı Yasa uyarınca bulunduğu yerde korunması ve hak sahibine bu yerden tapu verilmesi yasal olarak mümkün olmadığından, hak sahibi sıfatını taşıyanlara gecekondu önleme veya ıslah bölgelerinden veya yakın bölgelerde yapılmış ıslah imar planları içinde meydana gelen boş imar parsellerinden müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre tahsis yapılması gerekmektedir.”
– Kişiye başka bir yerden tahsis yapılmamış olması, koşullardan bir diğerini oluşturmaktadır. Tapu tahsis belgesine konu yeri, tahsis sahibinden devralan kişinin, 2981 sayılı Kanundan yararlanan kişiler arasında olması gerekir. Dolayısı ile tapu tahsis belgesini devralacak kişilerin de aynı koşulları taşıması yasal zorunluluktur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1996/14-763 E. 1996/864 K.: “…öncelikle tapu tahsis belgesine konu yapılan taşınmazı kapsar biçimde yörede imar ıslah uygulamasına başlanmış olup olmadığının, başlanmışsa bu yerin herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilip edilmediğinin, davacıya dayandığı tahsis belgesine karşılık başka bir yerden tahsis yapılıp yapılmadığının kesin olarak saptanması gerekir.”
Tapu Tahsis Belgesi İptali Edilebilir mi?
Tapu tahsis belgesi, idare tarafından verilmiş bir belgedir ve bazı durumlarda iptal edilebilir. Örneğin:
– İmar planı değişmişse (örneğin taşınmaz okul alanı, park ya da kamu hizmeti alanına ayrılmışsa),
– Belge sahte veya usulsüz alınmışsa,
– Taşınmaz özel mülkiyete ait bir araziyse.
Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Yargı Yolu: Adli Yargı
Tapu tahsis belgesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarının hangi yargı kolunda görüleceği, uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 11.12.2018 tarihli kararında bu davaların adli yargı mahkemelerinin görev alanına girdiği açıkça belirtilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1754 K. 2018/1891 T. 11.12.2018: Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında; davacı, tapu tahsis belgesine dayanarak tapu iptali ve tescil kararı verilmesini istemiş olup yukarıda açıklandığı gibi idari bir işlem ve kararın iptali istenmediğinden uyuşmazlığın adli yargıda çözümlenmesi gerekir.
Bu ilke ve açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacının talebi idari işlem sonucu oluşan ve ilgilisine şahsi hak tanıyan bir zilyetlik belgesi olan tapu tahsis belgesi dayanak yapılarak tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Eldeki davada tapu tahsis belgesi verilmesine ilişkin bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Zira dosya içinde … tarafından davacı … adına düzenlenmiş olan tapu tahsis belgesi bulunmaktadır.
O hâlde 2981 sayılı Kanun uyarınca tapu tahsis belgeli yerlerde, idarenin eylem ve işleminin tapu tahsis belgesinin verilmesi ile sona ermesi, dava konusu taşınmazın aynına yönelik kararlardan olan tapu iptali ve tescile ancak adli yargıda karar verilmesinin mümkün olması hususları birlikte değerlendirildiğinde; tapu tahsis belgesine dayalı olarak hak sahibi olduğunu iddia edenler tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davalarında adli yargı mahkemelerinin görevli olduğu kabul edilmelidir. “
Sonuç olarak, tapu tahsis belgesi sahipleri her ne kadar doğrudan mülkiyet hakkına sahip olmasalar da, gerekli koşullar yerine getirildiğinde tapuya dönüşme imkânı vardır. Ancak bu süreçte yargı kararları büyük önem taşımakta olup, Uzman bir hukukçudan destek alınması hak kayıplarını önleyecektir.
