Muhdesat, kelime kökeni itibarıyla Arapça “muhdes” kelimesinden türemiş olup “sonradan meydana getirilmiş, ihdas edilmiş, yeni oluşturulmuş” anlamına gelir. “Muhdesat”, bir taşınmaz üzerinde malikten başka bir kişiye veya paydaşlardan birine ait olarak kalıcı nitelikte meydana getirilen yapı ve bitkileri ifade eder. Muhdesat, bağımsız bir mülkiyet hakkına konu olamaz. Türk Medeni Kanunu sisteminde, taşınmaz üzerindeki yapılar ve bitkiler kural olarak zeminin bütünleyici parçası (mütemmim cüz) sayılır. Dolayısıyla, muhdesat da taşınmazın bir parçası olup ondan ayrı bir şekilde mülkiyete konu edilemez. Ancak, uygulamada malik dışında bir kimse tarafından yapılan yapılar veya dikilen bitkiler üzerinde hak iddia edilmesi hâlinde, bu kişi “muhdesadın aidiyetinin tespiti davası” açarak söz konusu yapının veya dikilen şeyin kendisine ait olduğunun tespitini mahkemeden isteyebilmektedir. Muhdesatın tespiti davası, HMK m. 106 anlamında bir tespit davasıdır. Amaç; belirli bir taşınmaz üzerindeki belirli yapı veya bitkinin kim tarafından meydana getirildiğinin tespitidir. Bu davada mahkeme, muhdesatın mülkiyetini hüküm altına almaz; yalnızca aidiyetin tespiti ile yetinir. Davanın Açılabildiği Haller Nelerdir? Tespit davası açılabilmesi için güncel bir hukukî yararın bulunması şarttır (HMK m. 106/2). Bu koşul, muhdesatın tespiti davaları bakımından da geçerlidir. Yargıtay uygulamasına göre, muhdesatın tespiti davasında hukukî yararın varlığını gösteren hâller sınırlı ve istisnaî niteliktedir. Uygulamada, taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunması, kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında taşınmazın dönüşüme tabi tutulması veya kamulaştırma işleminin başlatılmış olması gibi durumlarda muhdesatın tespiti davası açılmasında güncel hukukî yararın bulunduğu kabul edilmektedir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/12416 K. 2016/9956 T. 06.06.2016) Ortaklığın Giderilmesi Davası Muhdesatın tespiti davasında hukukî yararın varlığını sağlayan en temel hâl, taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunmasıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/12416 K. 2016/9956 T. 06.06.2016:“Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasının diğer paydaşlar tarafından açıkça kabul edilmesi halinde ayrı bir dava açılmasına gerek yoktur. Ancak tüm paydaşların açık kabulü bulunmadığı takdirde muhdesat iddiasını açıkça kabul etmeyen paydaşlara karşı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde muhdesatın tespiti davası açılması mümkün olup, muhdesat iddiasında bulunan paydaşın böyle bir dava açmasında hukuki yararı vardır” Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerindeki muhdesat, zeminden ayrı olarak satılamaz; taşınmaz, muhdesatıyla birlikte bütün halinde satılır. Ancak satıştan elde edilen bedelin paydaşlara dağıtımı sırasında, muhdesatı meydana getiren paydaşın hakkının korunabilmesi için muhdesatın kime ait olduğunun önceden tespit edilmesi gerekir. Yargıtay 8.Hukuk Dairesi. T.16.3.2009, E.2009/2422 K.2009/2663: “Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bine vs. gibi muhdesat varsa bunlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüzü (bütünleyici parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilmelidir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken muhdesatların ve arzın dava tarihi itibarı ile ayrı ayrı değerleri tespit edilerek ve bu değerler toplanıp taşınmazın tüm değeri saptandıktan sonra bulunan değer, muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarı ile ne kadarının muhdesata, ne kadarının da arza isabet ettiği belirlenmelidir. Satış bedelinin dağıtımında, bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara verilmelidir…” Eğer taşınmaz hakkında hâlen devam eden bir ortaklığın giderilmesi davası varsa, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa mahkeme tarafından ayrı bir tespit davası açması için uygun bir süre verilir. Bu dava açıldığında, ortaklığın giderilmesi dosyası bekletici mesele yapılır ve bedel dağıtımı tespit davasının sonucuna göre belirlenir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/11589 K. 2015/434 T. 15.01.2015:”Somut olaya gelince; davalı 133 ada 24, 128 ada 5 parsel sayılı taşınmazlarda bulunan üzüm bağlarının kendisine ait olduğunu ayrıca 116 ada 29 parsel sayılı taşınmazdaki binayı kendisinin yaptığını bildirirek muhdesat iddasında bulunmuş, temyiz dilekçesinde de… Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/287E sayılı dosyasında muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açtığını bildirmiştir. Bu durumda mahkemece… Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/287E sayılı dosyası getirtilerek incelenmeli, davalının muhtesatın adiyetinin tespiti davası açtığının anlaşılması durumunda bu dava bekletici mesele yapılmalı eğer dava açılmamış ise davalıya muhdesatın adiyetinin tespiti davası açmak üzere süre verilmeli, verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucu beklenmeli, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi karar verilmelidir.” Ortaklığın giderilmesi davası sonuçlanmış, satış işlemi yapılmış ve karar kesinleşmişse artık muhdesatın tespiti davası açılamaz. Çünkü bu aşamada hukukî yarar ortadan kalkmaktadır. Bu durumda muhdesat iddiasında bulunan kişi, taşınmazın değerinde artış meydana getirdiğini ileri sürerek ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak alacak talebinde bulunabilir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2010/7862 K. 2011/197 T. 20.01.2011) Kentsel dönüşüm işlemleri (6306 sayılı Kanun) Riskli yapı tespiti, yıkım ve yeni tescil süreçlerinde muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi değerleme ve paylaştırma aşamalarında önem taşımaktadır. Bu durumda uygulamada hukuki yararının bulunduğu kabul edilmektedir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5173 K. 2024/4004 T. 19.09.2024) Kamulaştırma Kamulaştırma işlemleri sırasında da önem kazanmaktadır. Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, bedeli peşin ödenmek suretiyle özel mülkiyetteki taşınmazın idare adına devrini ifade eder. Bu süreçte, taşınmaz üzerinde malik dışında bir kişi tarafından yapılmış yapı, tesis veya ağaç gibi muhdesatlar bulunabilir. Bu durumda, kamulaştırma bedelinin doğru belirlenebilmesi için muhdesatın kime ait olduğunun tespit edilmesi gerekir. Zira Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi, başkasına ait taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın bedelinin zilyede ödeneceğini düzenlemektedir. Dolayısıyla, taşınmazın kamulaştırılması sırasında muhdesatın sahibinin belirlenmemiş olması hâlinde, muhdesatın tespiti davası açılmasında güncel bir hukukî yarar bulunduğu kabul edilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/19737 K. 2015/869 T. 19.01.2015:“..başkası adına tapulu veya tapusuz bir taşınmazın kamulaştırılması halinde, taşınmazda malik olmayan ancak üzerindeki muhtesatı meydana getiren kişilere muhtesatın kamulaştırma bedelinin kendisine verilmesini sağlama amacıyla zilyetliği tespit davası açma hakkı tanınmıştır. Nitekim öğreti ve uygulamada muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazın ortaklığının giderilmesi için açılmış ve görülmekte olan bir dava bulunması halinde muhtesatı meydana getiren malik veya paydaşların bu olgunun tespiti istemiyle, yine muhtesat veya üzerinde bulunduğu taşınmazın kamulaştırılması halinde muhtesatı meydana getiren kişi veya kişilerin zilyetliğin tespiti istemiyle dava açmaları halinde hukuki yararın var olduğunun kabul edilmesi gerektiği, bu iki ayrık hal dışında muhtesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespiti istemiyle açılan tespit davalarının dinlenebilmesi için ise kural olarak az yukarıda açıklanan tespit davalarının kendine özgü koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması gerektiği tartışmasız kabul edilmektedir. “ Görevli ve Yetkili Mahkeme Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/I-b). Buna karşılık, muhdesatın tespiti davasında görevli mahkeme, dava konusunun

Mülkiyet hakkı, hukuk düzeninin en güçlü koruma altına aldığı haklardan biridir. Bununla birlikte, bazı durumlarda bir taşınmazın uzun yıllar boyunca kesintisiz, çekişmesiz ve malik sıfatıyla kullanılması, kişiye o taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazandırabilir. Bu kazanım, “kazandırıcı zamanaşımı yoluyla zilyetlik” olarak adlandırılmaktadır. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı, belirli ve sıkı koşullara bağlıdır. Zira tapu sicili, hukuki güvenlik ve mülkiyetin aleniyeti ilkeleri gereği, esas itibarıyla malik adına oluşturulan kayıtlara üstünlük tanır. Ancak tapu kaydı hukuken geçerliliğini yitirmiş, fiili zilyetlik uzun süredir kesintisiz olarak devam etmiş veya malik taşınmaz üzerindeki hâkimiyetini tamamen kaybetmişse, mahkeme kararıyla zilyet lehine tescil yapılması mümkün hale gelebilir. Bu davalar, uygulamada çoğunlukla mülkiyetin fiili duruma uygun hale getirilmesi, uzun süredir süregelen zilyetliğin hukuken tanınması ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet belirsizliklerinin giderilmesi amacıyla açılmaktadır. İşgal (TMK m. 707) Türk Medeni Kanunu’nun 707. maddesi uyarınca, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması ancak taşınmazın malikinin isteğiyle tapu kaydının terkin edilmiş olması hâlinde mümkündür. Başka bir ifadeyle, tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde mülkiyet, yalnızca kayıt sahibinin mülkiyet hakkından açıkça feragat etmesi ve bu terk işleminin resmi olarak tapu siciline işlenmesi durumunda işgal yoluyla kazanılabilir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde ise işgal yoluyla mülkiyet kazanılması mümkün değildir. İşgal, bir kimsenin maliki bulunmayan (sahipsiz) bir taşınmaz üzerinde malik olma iradesiyle fiilen hâkimiyet kurması, yani zilyetlik tesis etmesidir. Bu durumda kişi, taşınmazın mülkiyetini tescilden önce ve aslen kazanmış olur. Bir taşınmazın sahipsiz hale gelmesi, malikin mülkiyet hakkından feragat ederek bu hakkın tapu sicilinden terkin edilmesiyle mümkündür. Bunun için, malikin mülkiyet hakkını terk ettiğini açıkça beyan etmesi ve bu beyana dayanılarak tapu kütüğünde mülkiyet kaydının terkin edilmesi gerekir. Bu noktada Türk Medeni Kanunu’nun 717. maddesi önem taşır. Anılan maddeye göre, taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Malikin mülkiyet hakkını terk etmesi, tek taraflı bir irade beyanıyla gerçekleşir ve bu beyan tapu müdürlüğüne yöneltilen bir tasarruf işlemi niteliğindedir. Mülkiyet hakkının terk yoluyla sona ermesi için yalnızca malikin beyanı yeterli olmayıp, bu beyana dayanılarak tapuda terkin işleminin yapılması da gerekir. Terkin işlemi tamamlandıktan sonra taşınmaz sahipsiz (mülkiyetsiz) hale gelir ve bu andan itibaren işgale elverişli duruma gelir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2005 tarihli, E. 2005/288, K. 2005/352: “Davacı idare, taşınmaza kamulaştırmasız el koyup üzerine yapı yapmak suretiyle işgal etmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 707. maddesi hükmüne göre, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyeti, işgal yoluyla ancak mülkiyet kaydının malikinin istemiyle terkin edilmiş olması durumunda kazanılabilir. Davada, tapu kayıt maliki davalının istemiyle dava konusu taşınmazın davacı idareye terkin edildiği ileri sürülmediği gibi, bu hususta herhangi bir bilgi ve belge de bulunmadığından, idarenin kamulaştırmasız el koyup işgal ettiği taşınmazın mülkiyetini bu yolla kazanmış olduğundan söz edilemez.” Sonuç olarak, terkin işlemi yapılmadıkça tapuya kayıtlı taşınmazların işgal yoluyla mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Ancak malik tarafından mülkiyetin terk edilmesiyle birlikte taşınmaz sahipsiz hale gelir ve işgale elverişli duruma geçer. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713/2) Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinin ikinci fıkrasında, tapuya kayıtlı taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılabileceği düzenlenmiştir. Hükme göre: “Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” Söz konusu maddenin ikinci fıkrasında yer alan “…yirmi yıl önce ölmüş…” ibaresinin, Anayasa’nın 2., 10., 13., 35. ve 36. maddelerine aykırı olduğu iddia edilmiştir. Bu itiraz, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli, E: 2009/58, K: 2011/52 sayılı kararı ile kabul edilmiş; anılan ibare ile hemen ardından gelen “…ya da…” ifadesi iptal edilmiştir. Bu doğrultuda hüküm, maliki tapu kaydından anlaşılamayan veya maliki hakkında gaiplik kararı verilmiş taşınmazlarda, uzun süredir kesintisiz olarak malik gibi zilyetlik sürdüren kişilere mülkiyet hakkı kazanma imkânı tanımaktadır. Başka bir ifadeyle, kişi bir taşınmazı kesintisiz, çekişmesiz ve malik sıfatıyla yirmi yıl süreyle elinde bulundurmuşsa; malik tapu kaydından anlaşılamıyor veya hakkında gaiplik kararı verilmişse, mahkeme kararıyla mülkiyetin kendi adına tescilini isteyebilir. Böylece, fiili durum ile tapu kaydı arasında uzun süredir devam eden uyumsuzluk giderilir. Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı, belirli unsurların birlikte gerçekleşmesi halinde mümkündür. Türk Medeni Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, bu şartlar hem zilyetliğin niteliğine hem de geçen süreye ilişkindir. 1- Özel Mülkiyete Konu Bir Taşınmazın Olması Gerekir Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı ancak özel mülkiyete elverişli taşınmazlar bakımından mümkündür. Taşınmazın özel mülkiyete konu olabilmesi, bu kazanım türü için ön koşul niteliğindedir. Taşınmaz kamu malı niteliğinde ise gerek TMK m. 715 gerek Kadastro Kanunu m. 18 hükümleri uyarınca olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu madde 715 hükmüne göre; Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Kadastro Kanunu 18/2 hükmüne göre; Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da  bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/714 K. 2012/78 T. 15.02.2012:“Kazanılmaya elverişli olmayan ve bu nedenle TMK.nun 713. ve 3402 sayılı KK.nun 14.maddesinin kapsamına girmeyen taşınmazlar doğal yapıları, nitelikleri, tahsis edildikleri hizmet ve amaçları ile özel yasalardaki kazanmayı önleyen yasaklar ve sınırlamalar nedeniyle kazanılamayan taşınmazlardır. Bu taşınmazların büyük bölümü kamu mallarıdır. Kamu malları, TMK.nun 713/1.maddesinin kapsamı dışında kalırlar. Kamu mallarının en büyük ayırt edici özelliği, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamamalarıdır. Mera, yaylak ve kışlaklar kamunun yararlanmasına ayrılan, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu mallarıdır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2009/5703 K. 2009/7847 T. 11.05.2009:“Kaldı ki; dava konusu taşınmazın kuzey, doğu ve batı yönden orman ile çevrili olup, 6831 Sayılı Yasanın 17/2.maddesi uyarınca orman bütünlüğünü bozar nitelikte orman içi açıklığı konumundadır. 15/07/2004 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Orman Kadastrosu Yönetmeliğinin 26/a maddesi uyarınca bu tür yerlerin orman olarak -2- 2009/5703-7847 sınırlandırılacağı öngörüldüğünden yapılacak orman kadastrosunda orman olarak sınırlandırılması gerekir. Orman içi açıklığı niteliğindeki yerler zilyetliğe ve özel mülkiyete konu edilemez. Bu durumda; davacının taşınmaz üzerinde korunmaya değer zilyetliği bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde

Acele Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma, idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyabilmesini sağlayan bir hukuki işlemdir. Ancak kimi durumlarda kamu yararı olağanüstü ölçüde ön plana çıkabilir ve idarenin taşınmazlara ivedilikle ihtiyaç duyması söz konusu olabilir. Özellikle acil kullanım gerektiren hallerde, olağan kamulaştırma sürecinin beklenmesi kamu hizmetinin gecikmesine yol açabileceğinden, kanun koyucu idareye olağan usulden ayrılma imkânı tanımıştır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi, kamu yararının ivedilikle gerçekleşmesini sağlamak amacıyla istisnai bir yöntem olarak ‘acele kamulaştırma’ kurumunu düzenlemiştir. Acele Kamulaştırmanın Uygulama Alanı Bulabileceği Durumlar Nelerdir? 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi, üç durumda acele kamulaştırma yoluna gidilebileceğini düzenlemektedir: Bu üç koşuldan herhangi birinin gerçekleşmesi halinde, ilgili idareler acele kamulaştırma yöntemine başvurabilir. Acele Kamulaştırma Usulü Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2024/1775 K. 2024/2535 T. 23.10.2024:”Acele kamulaştırma usulü idareye kamulaştırma işlemlerinin neticelenmesini beklemeden kamulaştırılan taşınmaza el koyma imkânı tanıyan olağanüstü bir kamulaştırma usulüdür. Acele kamulaştırmada, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile Mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın kanunda belirtilen usule göre bilirkişilerce tespit edilecek değeri idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. 7- Acele el koyma kararı ve taşınmazın tahliyesi Acele el koyma kararının verilmesinden sonra süreç iki ihtimal üzerinden devam eder. İlk ihtimalde, taşınmaz maliki kendisine yapılan tebligat üzerine bankaya yatırılan bedeli alıp tapuda taşınmazdan feragat edebilir. Bu durumda kamulaştırma işlemi kesinleşir ve kamulaştırma bedeli bankaya yatırılan miktar olur. İkinci ihtimalde ise, malik belirlenen bedeli düşük bulur ve tapuda ferağ vermekten kaçınır. Bu durumda idarenin, olağan kamulaştırma prosedürünü işletmesi gerekir. Öncelikle malikle anlaşma yoluna gidilmesi denenir; tarafların uzlaşması halinde belirlenen bedel ödenerek kamulaştırma işlemi tamamlanır. Ancak uzlaşma sağlanamazsa, idare tarafından “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davası açılır. Bu davada belirlenen bedel, acele el koyma aşamasında tespit edilenden daha yüksek çıkarsa, idare farkı bankaya yatırmakla yükümlüdür. Farkın yatırılması ve dekontun mahkemeye sunulması üzerine taşınmazın mülkiyeti, ancak bu dava sonucunda malik değiştirir. (Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2015/4842 K. 2016/9 T. 18.01.2016) Danıştay İçtihatları Çerçevesinde Acele Kamulaştırma Kararlarının Yargısal Denetimi ve İptal Sebepleri 1- Üstün Kamu Yararı ve Olağanüstü Bir Durum Olmaksızın Acele Kamulaştırmaya Başvurulması Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2023/891 K. 2023/1623 T. 12.07.2023: ” kamu yararının gerekli kıldığı durumlarda, kamulaştırmanın 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca gerçekleştirilebilmesi için yukarıda da açıklandığı üzere acele kamulaştırmanın özel ve istisnai koşullarının gerçekleşmiş olduğunun açıkça ortaya konulması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire, E. 2019/21497 K. 2021/10344 T. 29.09.2021:“İncelenen davada, yukarıda anılan Anayasa ve Yasa kuralları uyarınca uyuşmazlık konusu taşınmazı kapsayan alanda millet bahçesi projesinin uygulamaya geçirilmesi amacının tek başına acele kamulaştırma yapılmasına gerekçe teşkil edemeyeceği, davalı idare tarafından acele kamulaştırma için gösterilen olağanüstü sebeplerin ve acelelik hali gerekçesinin 2942 sayılı Yasanın 27. Maddesi kapsamında olmadığı, 2942 sayılı Yasanın 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma yapılabilmesi için acele kamulaştırmanın koşullarının gerçekleşmiş olduğunun açıkça ortaya konulmasının gerekmesine karşın, bu koşula uyulmaksızın tesis edilen dava konusu kararda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesinde öngörülen acele kamulaştırma prosedürünün uygulanması için gerekli olan olağanüstü durumların ve bu yönteme başvurulması ile amaçlanan kamu yararının somut olarak ortaya konulmadığından hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.” Danıştay 6. Daire, E:2011/7828, K:2013/4308 T: 19.06.2013: “…acelelik hali ve bu hali gerekli kılan durumlar ile gerek acele kamulaştırmanın konusu gerekse acele kamulaştırılacak taşınmazlar somut ve açık bir biçimde gösterilmek suretiyle acele kamulaştırmanın kapsamı ve çerçevesinin belirlenmesi … gerekmektedir”, 2- Acele kamulaştırma için gerekli acelelik şartlarının oluştuğunun gerekçelendirilmemesi veya gerekçenin yetersiz bırakılması Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2021/3627 K. 2022/385 T. 09.02.2022: “…davalı idareler tarafından, kentsel dönüşüm işlemleri kapsamında yapılacak uygulamalarda 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma usulünün uygulanmasına ihtiyaç duyulduğu belirtilmekte ise de; hangi gerekçelerle acele kamulaştırma usulünün uygulanmasının istenildiği konusunda yeterince açıklamaya yer verilmediği görülmektedir. Öte yandan, Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığınca da, listede yer alan taşınmazların tamamının kamulaştırılmasının Belediye bütçesi açısından mümkün olmadığı belirtilmektedir. Her iki husus birlikte değerlendirildiğinde, söz konusutaşınmazların kamulaştırılması bakımından acelelik hali bulunmadığından, acele kamulaştırmaya yönelik dava konusu Bakanlar Kurulu Kararında hukuka uyarlık görülmemiştir.” Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2024/2929 K. 2025/222 T. 05.02.2025:”Uyuşmazlık konusu taşınmazların Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisi kararıyla sınırları belirlenen kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında kaldığı, proje alanındaki mevcut yapıların yıkımı ile ihale sürecinin bir an önce başlatılması amacıyla ve projenin bütünlüğü için acele kamulaştırma kararı alınmışsa da, acele kamulaştırma yoluna gidilmezse kamunun uğraması muhtemel zararlarının neler olduğunun açıkça ortaya konmadığı, davalı Belediyece acele kamulaştırma nedeniyle el koyma davasının henüz açılmadığı ve proje kapsamında herhangi bir uygulamaya başlanılamadığının belirtildiği, başka bir anlatımla dava konusu Cumhurbaşkanı Kararı’nda, acele kamulaştırma yapılmasını gerektiren nedenlerin ve “acelelik hali”nin somut olarak ortaya konulamadığı anlaşılmaktadır.” 3- Acele Kamulaştırma Kararında Taşınmazların Açıkça ve Ayrıntılı Olarak Gösterilmemesi Acele kamulaştırma kararlarının iptaline neden olan bir diğer husus da, her bir taşınmaz açısından acelelik gerekçesinin somut ve ayrı ayrı ortaya konulmamasıdır. Yalnızca genel ifadelerle veya soyut güzergâh haritalarıyla yetinilmesi, acelelik halinin ve kamu yararının yeterince açıklanmadığı anlamına gelir. Danıştay 6. Daire, E. 2020/4384 K. 2021/11442 T. 14.10.2021: “…kamulaştırılmasında acelelik hali bulunan taşınmazların acelelik halinin varlığı bakımından ayrı ayrı incelenmesi, her bir taşınmaz bakımından acelelik arz eden bir hususun bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi, Yasa hükümlerinde aranan şartların bulunup bulunmadığı yönünde gerekli tespitlerin yapılması, değerlendirilme sonucunda acelelik halinin varlığına karar verilen taşınmazların da tek tek belirtilmek suretiyle somutlaştırılması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire, E. 2016/3700 K. 2016/3572 T. 2.6.2016: “Afet riski altındaki alanlarda sınır içinde yer alan tüm taşınmazların kamulaştırması gerekmediği gibi, her acele kamulaştırma kararının da mutlak bir afet riskine dayalı olması gerekmekmektedir. Diğer bir ifade ile acele kamulaştırma uygulamaları mutlaka birlikte olmak zorunda değillerdir. Ayrıca burada dava konusu olan acele kamulaştırma kararı sadece afet riskine dayalı değil, bunun dışında üç ayrı sebebe dayalı bulunduğu; bunlardan birincisi, hem ülkemizin hem de dünyanın kültürel zenginlikleri arasında yer alan sur içi bölgesinin bu nitelik ile bağdaşmayan, yapı ve kültür bütünlüğünü bozan veya kültürel varlıkları tahrip eden yapıların dokuya uyumlu hale getirilmesi; ikincisinin, alanda mevcut kültür varlıklarının restorasyon, bakım, onarım, güçlendirme ve iyileştirme çalışmalarının yapılması; üçüncüsünün de terör olayları sonucu zarar gören yapıların yıkım ve yenileme işlemlerinin gerçekleştirilmesi olduğu ve buna göre her bir parselin hangi nedenle acele kamulaştırma kapsamına alındığının ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.” Acele Kamulaştırma Kararlarının İptali

Kira ilişkisi hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini titizlikle koruyan bir hukuki sözleşmedir. Ancak kimi zaman kiraya veren, kiralananı artık kendi kullanma ihtiyacı duyar. Bu ihtiyaç, kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksiniminden kaynaklanabilir. TBK m. 350 ve 351’de açıkça düzenlenen bu dava türünde iki farklı ayrım yapılmaktadır: İlki kiraya verenin kendi gereksinimi sebebiyle açtığı davalar, diğeri ise kiralananı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyaç iddiasına dayanan davalardır. Bu makalede özellikle kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hale gelmesi nedeniyle açılan tahliye davası ele alınacaktır. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilmesi mümkündür.” 1-Kiralanan Taşınmazın Kullanımı Mümkün Olmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci bendi, kiraya verenin yeniden inşa veya imar amacıyla taşınmaz üzerinde esaslı nitelikte onarım, genişletme ya da değişiklik yapma iradesine dayanarak tahliye davası açabilmesini düzenlemektedir. Ancak burada önemle vurgulanması gereken husus, kiracının bu onarım veya değişiklikler sırasında taşınmazı kullanmasının fiilen mümkün olmamasıdır. Şayet yapılacak inşaat veya tadilat, kiracının taşınmazı kullanmasına engel teşkil etmiyor ve kiralananın kullanımına devam edilebiliyorsa, TBK m. 350/b.2 anlamında bir tahliye sebebinden söz edilemez. Dolayısıyla yalnızca “yeniden inşa” veya “imar amaçlı değişiklik” iradesinin varlığı yeterli olmayıp, bu işlemler sırasında kiralananın kullanımının kiracı açısından imkânsız hale gelmesi zorunlu koşuldur. Bu bağlamda, kiraya verenin tahliye talebi, kiracının kullanım hakkını ortadan kaldıracak düzeyde esaslı bir inşaat veya tadilatın bulunması halinde hukuki dayanak kazanır. Aksi durumda, kira sözleşmesinin bu hükme dayanılarak sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesine karar verilmesi mümkün değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1372 K. 2017/2218 T. 01.03.2017 “…kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı ve aynı zamanda esaslı işlerden olması, bu sırada kiralananda ikametin mümkün olmaması, proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması gerekir” 2- Kiralanan Taşınmazda Gerçekleştirilecek Tadilatın Esaslı Olması ve İmar Amacı Taşıması Gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 11.04.2005, E. 2005/1994-3441 “…Bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak işin fiiliyatta iki dükkanın tek dükkana dönüştürülmesi şeklinde basit tadilat olup imar amaçlı esaslı tadilattan söz edilemez…” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 27.09.1999, E. 1999/6724-6939: “… Binada yapılacak sıhhi tesisat, elektrik ve kalorifer tesisatının değiştirilmesinin esaslı tamir ve tadilat niteliğinde değildir…” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1990/209 K. 1990/488 T. 23.01.1990: “…yapılan işin kapsamı nazara alındığında kapı ve pencerelerin ve pencere altlarının değiştirilmesinin imar amacı taşımadığı kolaylıkla anlaşılmaktadır.” Kiralananın asgari teknik ve hijyenik koşullan taşımaması tahliye nedeni yapılamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2008/5745 K. 2008/7437 T. 10.06.2008:”Taşınmazda yeniden inşaa ve imar amacıyla esaslı bir surette onarım, genişletme ve değişiklik yapılmak istenmesi, onarımın ilgili belediye tarafından onaylanmış projeye bağlanması, imar amaçlı ve esaslı olduğunun ve de yapılacak işlemler sırasında kiralananda ikametin fennen imkansız olduğunun uzman bilirkişi aracılığı ile saptanması gerekir. Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda kiralananda yapılacak işlemin taşıyıcı sistemi etkilemeyen bölme duvarlarının kaldırılmasından ibaret olduğu zorunluluktan kaynaklanmadığı tespit edilmiştir. Duvar kaldırmaya dayalı işlemin imar amacı taşımadığı ve esaslı olmadığı açıkça anlaşılmaktadır. Kiralananın asgari teknik ve hijyenik koşullan taşımaması 6570 sayılı Yasa’nın 7/ç maddesine göre tahliye nedeni yapılamaz.” 2- Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşası ve İmar Nedeniyle Tahliye Talebinde Onaylı Projenin Yargılama Sürecinde Sunulması ve Projenin Uygulanabilir Olması Gerekir. Kanun’da Kiralanan yerin yıkılarak yeniden inşası durumunda tahliye davası açılabileceği düzenlenmiştir. Bu durumda konutun önce yıkılması ve sonrasında yeniden inşa edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla kiralanan yerin sadece yıkılması, TBK m. 350/b.2’ye göre tahliye sebebi oluşturmamaktadır. Mahkemece kiralayana proje ibrazı için herhangi bir kesin süre verilmeden tahliye talebinin reddedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/10295 K. 2014/12270 T. 11.11.2014:”Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Olayımızda; Davacı, belediyeye başvurduklarını ve belediyenin taşınmazın yıkılmadan projeye onay verilmeyeceğini belirterek talebi reddettiğini belirtmiştir. Mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için her hangi bir kesin süre verilmeden yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5921 K. 2015/6406 T. 24.06.2015: “Davacı yeniden inşa nedenine dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 maddesi uyarınca dava açmıştır. Yeniden inşaat nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için dava konusu yere ait onaylı projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen belirlenmesi gerekir. Bu tür davalarda samimiyet araştırılmasına girilemez. Mahkemece yapılacak iş onaylı projenin ibrazının istenmesi, ibraz edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması, projenin yerine uygulanması bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken değerlendirmede hataya düşülerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” Kiralanan konutun yeniden inşasında imar amacının bulunması zorunlu değildir. Bu sebeple yeniden inşa edilen kira konusu taşınmazın eski haliyle kıyaslandığında aynı niteliklere sahip olması veya daha güzel olması da gerekmez. Eski binanın yıkılması ve yerine yenisinin inşası gerekli ve yeterlidir. Davanın Tarafları Yeniden inşa ve imar iddiasına dayalı tahliye davası hakkı, kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiralayan olmayan taşınmazın maliki de bu davayı açabilmektedir. Yeniden inşa ve imar iddiasına dayalı tahliye davasının davalısı, kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan kişidir. Görevli ve Yetkili Mahkeme Tahliye davasında görevli mahkeme, HMK m. 4/1 hükmü uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Tahliye davasında yetkili mahkeme, HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer ile genel yetkili olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir. Dava Açma Süresi TBK m. 350/2’ye göre, kiralayanın tahliye davası açma hakkı, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira hukukunun genel hükümleri uyarınca belirlenen

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? Kira ilişkisi hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini titizlikle koruyan bir hukuki sözleşmedir. Ancak kimi zaman kiraya veren, kiralananı artık kendi kullanma ihtiyacı duyar. Bu ihtiyaç, kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksiniminden kaynaklanabilir. TBK m. 350 ve 351’de açıkça düzenlenen bu dava türünde iki farklı ayrım yapılmaktadır: İlki kiraya verenin kendi gereksinimi sebebiyle açtığı davalar, diğeri ise kiralananı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyaç iddiasına dayanan davalardır. Bu makalede özellikle kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyması halinde açabileceği tahliye davası ele alınacaktır. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları TBK m. 350/1 hükme gereğince “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, esi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için ön görülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabileceği” hüküm altına alınmıştır 1- İhtiyacın Kiraya Verenin Kendisine veya Kanunda sayılan Yakınlarına ait olması gerekir. İhtiyacın kime ait olması gerektiği noktasında Yargıtay uygulamaları istikrarlı bir şekilde, tahliye davasında ileri sürülecek ihtiyacın mutlaka kiraya verenin kendisine veya TBK m. 350’de sayılan yakınlarına ait olması gerektiğini vurgulamaktadır. Buna göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunabilir. Buna karşılık, kiraya verenin ortağı olduğu şirketin ihtiyacı, gerçek kişi adına açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına dayanak yapılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4717, K. 2017/13324, T. 04.10.2017 tarihli kararında bu husus açıkça belirtilmiştir. Kararda, davacının ortağı olduğu şirketin ticari faaliyetlerini genişletmek amacıyla ikinci şube açma ihtiyacına dayanarak kiralananın tahliyesini talep ettiği, ancak bunun şirket ihtiyacı olduğu; kanun hükmü ve yerleşik içtihatlar gereği şirket ihtiyacına dayanılarak gerçek kişi tarafından tahliye davası açılamayacağı ifade edilmiştir. Mahkemenin davayı kabul etmesi bu nedenle hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur. Bu kararın da açıkça ortaya koyduğu üzere, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülecek ihtiyaç kişisel ve gerçek olmalıdır. Şirket ihtiyacına dayanılarak gerçek kişi tarafından tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir. 2- İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, henüz doğmamış veya uzun vadeye bağlı ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. Ayrıca ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama süresince devam etmesi şarttır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/2843 K. 2010/7022 T. 09.06.2010:“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2008/11196 K. 2008/12752 T. 18.11.2008:” Davacı, eşi F… A..’ın kalp ve tansiyon hastası olduğunu, İ.. ve B..’de kontrollere gittiğini bu durumun yarattığı zorluklardan kurtulmak için Ankara’ya taşınıp oradaki hastanelerden yararlanmak için davalının Ankara’da bulunan kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davacının ve eşinin halen A..’da ikamet ettiği uyuşmazlık konusu değildir. Bununla birlikte davacının henüz kiralananın bulunduğu Ankara’ya taşınmadığı ve buraya yerleşme konusunda ciddi bir girişiminin olmadığı da anlaşılmaktadır. Bu durumda henüz doğmamış ihtiyaç için tahliye kararı verilemez.” Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacın kapsamı somut olaya göre değişir; Yargıtay uygulamasında kabul edilen çeşitli örnekler bulunmaktadır. 3- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilmesi İçin Kiracıya Süresinde Bildirim Yapılması Gerekir. TBK m. 350/2’ye göre, kiralayanın konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira hukukunun genel hükümleri uyarınca belirlenen fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak tespit edilen tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Dolayısıyla kanun koyucu, dava açma süresini sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre ikili bir ayrıma tabi tutmuştur. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi ise, Kiralayanın, belirlenen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmesi için önceden ihtarname göndermesi zorunlu değildir. Ancak kiralayan, ihtarname göndererek kira süresi sonunda konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunacağını kiracıya bildirmişse, bir aylık süre geçse dahi kira süresinin bitiminden sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar dava açma hakkı devam eder. Yargıtay, yalnızca kira artışına ilişkin ihtarnamenin ihtiyaca dayalı tahliye için süre kesici ihtar niteliği taşımayacağını belirtmiş ve davanın süre yönünden reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/15536 K. 2012/17016 T. 19.12.2012: “Dava, kira sözleşmesinin sona ermesinden itirbaren bir ay içinde açılmamıştır. Davacı davasında, davalıya kiralananın tahliyesini İstanbul 15. Noterliğinin 22.02.2011 tarihli 562 Y.N’lu ihtarına istinaden ihbar ettiğini, belirtmiş ise de, söz konusu ihtarname, yenilenecek dönemde kira parasının arttırılmasına, kira parasının arttırılmaması halinde kiralananın tahliyesine ilişkin olup, ihtiyaca ilişkin kiralananın tahliyesini içeren süre kesici ihtarname niteliğinde değildir. Bu nedenle 02.03.2012 tarihinde açılan dava süresinde olmadığından, tahliye davasının süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru değildir.” Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira hukukundaki genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemleri ve bildirim süreleri esas alınır. Bu sürelerin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Davacı Taraf Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı, kural olarak konutu kiralayana aittir. Kiralayan, bizzat malik olabileceği gibi malik olmayan üçüncü kişi de olabilir. Kiralayan durumunda olmayan malik veya intifa hakkı sahibi de konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere, malik olmayan kiralayanın da konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesi mümkündür. Buna karşılık, malik olup da kiralayan sıfatına sahip olmayan kişinin konut ihtiyacı iddiasıyla tahliye davası açabilmesi, Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde diğer paydaşların onayına bağlıdır. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/128, K. 2010/5111, T. 28.04.2010 tarihli kararında; davacının malik mi yoksa kiralayan sıfatıyla mı hareket ettiğinin belirlenmesi gerektiğini, malik sıfatıyla dava açıldığının tespiti halinde bunun TMK m. 691 uyarınca önemli yönetim işleri kapsamında sayılacağını ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan karar verilemeyeceğini

Miras Sözleşmesi Nedir? Miras sözleşmesi, miras bırakanın iradesini yansıtan; taraflara hak ve yükümlülükler doğuran, resmi şekle tabi bir ölüme bağlı tasarruf türüdür. Olumlu ve olumsuz miras sözleşmesi olmak üzere iki ayrılmaktadır. TMK m. 527 hükmü uyarınca, olumlu miras sözleşmesi, miras bırakanın mirasını veya belirli malını sözleşme yaptığı kimseye ya da üçüncü bir kişiye bırakma yükümlülüğü altına girdiği bir miras sözleşmesi çeşididir. TMK m. 528 hükmü uyarınca, olumsuz miras sözleşmesi ise Miras bırakanın bir mirasçısı ile karşılıksız veya bir karşılık sağlanarak mirastan feragat sözleşmesi yapması halinde gündeme gelmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/1023 K. 2022/805 T. 07.02.2022: “Kanun koyucu ölüme bağlı tasarrufların yapılması için iki farklı şekil şartı öngörmüştür. Bunlardan biri, mirasbırakanın tek taraflı yaptığı ve her zaman dönebileceği vasiyetname (MK 531-544), diğeri iki taraflı, bağlayıcı özelliği olan miras sözleşmesidir. Miras sözleşmesinin geçerli olması için Türk Medeni Kanunu’nun 545/I. maddesi uyarınca resmî vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekir. Mirastan feragat sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla bir miras sözleşmesi olduğu için, yukarıda açıklanan kurallar mirastan feragat sözleşmesinin kurulmasında da geçerli olacaktır.” Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/860 K. 2024/4724 T. 22.10.2024: “Olumsuz miras sözleşmesi, yani Kanun’daki deyimiyle mirastan feragat sözleşmesi ise mirasbırakanın bir mirasçısı ile yaptığı ve mirasçının gelecekte sahip olması muhtemel miras hakkından vazgeçmesini konu alan bir miras sözleşmesidir.” Olumsuz sözleşmeler ivazlı ve ivazsız olarak ikiye ayrılır. İvazlı feragatte mirasçı adayı, mirasbırakanın terekesinden doğacak haklarından belirli bir karşılık alarak vazgeçerken; ivazsız feragatte herhangi bir karşılık almaksızın bu haktan feragat eder. Türk Medeni Kanunu’nun 548. maddesinde düzenlenen miras sözleşmesinin ölümle sona ermesi hali esasen olumlu miras sözleşmeleri için öngörülmüş olup ivazsız feragat sözleşmeleri bakımından da feragat edenin mirasbırakandan önce ölümü halinde uygulanır. Ancak ivazlı feragat sözleşmeleri feragat edenin mirasbırakandan önce ölmesiyle kendiliğinden sona ermez. Çünkü ivazlı feragat eden kişi ne vasiyet alacaklısı ne de atanmış mirasçı konumundadır. Bu durumda feragat, feragat edenin altsoyu bakımından da geçerliliğini sürdürür. Taraflar aksini kararlaştırabilirler; yani sözleşmeye feragat edenin mirasbırakandan önce ölmesi halinde sözleşmenin sona ereceği yönünde hüküm koyulabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/22073 K. 2014/20701 T. 13.11.2014: “…davaya konu ivazlı mirastan feragat sözleşmesi feragat edenin mirasbırakandan önce ölümüyle kendiliğinden sona ermemiştir. Burada TMK’nun 548. maddesinin uygulanması söz konusu değildir. Sözleşmede feragat edenin erken ölümünün sözleşmeyi kendiliğinden son erdireceği de kararlaştırılmamıştır.” Ölüme bağlı tasarrufların hüküm ve neticelerini, miras bırakanın ölümünden sonra meydana getirmesi söz konusu olduğu için, kanun koyucu bu tasarrufların kurulmasını sıkı şekil şartına bağlamıştır. Miras Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/1077 K. 2014/664 T. 14.05.2014: “…Miras sözleşmesinin geçerli olması için resmî vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir (TMK m. 545/1). Bu anlamda sözleşmenin; sözleşme yapma ehliyetine sahip eşler tarafından yapıldığı, iradeyi sakatlayan nedenler ile hukuka ve ahlaka aykırı bir yön bulunmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan sözleşmenin resmi vasiyetname şeklinde düzenlendiği de açıktır. Zira sözleşme, iki tanığın katılmasıyla noter tarafından düzenlenmiştir (TMK m. 532/1)” Olumsuz miras sözleşmesi niteliğindeki mirastan feragat sözleşmesi uygulamada çoğu zaman adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Ancak istikrarlı Yargıtay kararlarında adi yazılı şekilde yapılan mirastan feragat sözleşmesinin resmi şekil şartı eksikliği nedeniyle kabul edilemeyeceği belirtilmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2017/1857 K. 2021/651 T. 08.02.2021:”Mirastan feragat sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle bir miras sözleşmesi olduğu için, yukarıda açıklanan kurallar mirastan feragat sözleşmesinin kurulmasında da geçerli olacaktır. Somut olayda, mirastan feragat sözleşmesi ölüme bağlı tasarruf şeklinde yapılması geçerlilik koşulu olup resmi şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmenin hukuken geçerliliği bulunmadığından iptali de söz konusu değildir. Türk Medeni Kanununun 545. maddesinde belirtilen emredici kural nedeniyle geçerli bir mirastan feragat sözleşmesinden söz edilemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi isabetsiz olmuş; bozmayı gerektirmiştir.” Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/22545 K. 2017/2891 T. 25.05.2017:”11.02.1959 tarih ve 1958/16 Esas, 1959/14 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre mirastan feragat sözleşmelerinin diğer bütün miras sözleşmeleri gibi resmi vasiyet şeklinde yapılması gerekmektedir. Bu durumda dosyaya ibraz edilmiş bulunan adi yazılı şekilde hazırlanmış olan 20.11.1985 tarihli belgeye itibar edilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır.” Yargıtay 2. Hukuk Dairesi., E. 2009/15407, K. 2009/507 T. 22.01.2009, “…Davalılar, davacının mirasbırakan ile yaptığı sözleşme nedeniyle, mirastan pay alamayacağını ileri sürmüşlerdir. Mirastan feragat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur (TMK. m.545). Miras haklarından feragat ancak resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ile sonuç doğurur. Mirasbırakan ile davacı arasında mirasbırakanın sağlığında ….. tarihinde adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşme mirastan feragat niteliğinde değildir…” Miras Sözleşmesinin Ortadan Kaldırılması (TMK m. 546) 1- Sağlar arasında sözleşme veya vasiyetname ile Miras sözleşmesi, tarafların ortak iradeleri doğrultusunda yazılı bir anlaşma ile her zaman ortadan kaldırılabilir. Sözleşme serbestisi ilkesinin bir sonucu olarak, bu anlaşmanın geçerliliği için adi yazılı şekil yeterli kabul edilmektedir. Miras sözleşmesiyle mirasçı atanan veya kendisine belirli mal bırakılan kişinin, miras bırakana karşı miras sözleşmesinin yapılmasından sonra mirasçılıktan çıkarma sebebi oluşturan davranışta bulunduğu ortaya çıkarsa; miras bırakan, miras sözleşmesini tek taraflı olarak da ortadan kaldırabilmektedir. Tek taraflı ortadan kaldırma, vasiyetnameler için kanunda öngörülen şekillerden biriyle yapılır (TMK. m.546) 2- Sözleşmeden dönme yolu ile Miras sözleşmesi gereğince sağlar arası edimleri isteme hakkı bulunan taraf, bu edimlerin sözleşmeye uygun olarak yerine getirilmemesi veya güvenceye bağlanmaması hâlinde borçlar hukuku kuralları uyarınca sözleşmeden dönebilir (TMK. m.547). 3- Miras bırakandan önce ölme Mirasçı atanan veya kendisine belirli mal bırakılan kişi miras bırakanın ölümünde sağ değilse, miras sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkar. Miras bırakandan önce ölen kişinin mirasçıları, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, ölüme bağlı Tasarrufta bulunandan, miras sözleşmesi uyarınca elde ettiği ölüm tarihindeki zenginleşmeyi geri isteyebilirler (TMK. m.548). TMK m. 527/2 te göre, Mirasbırakan, miras sözleşmesi yapmış olsa dahi malvarlığında eskisi gibi serbestçe tasarruf edebilir; ancak, miras sözleşmesindeki yükümlülüğü ile bağdaşmayan ölüme bağlı tasarruflarına veya bağışlamalarına itiraz edilebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/860 K. 2024/4724 T. 22.10.2024:”Mirasbırakan, art arda birbiri ile uyuşmayan iki miras sözleşmesi yaparsa, ikinci miras sözleşmesine karşı TMK m. 527/II kapsamında itirazda bulunulabilir. (Dural Mustafa, Öz Turgut, Türk Özel Hukuku Cilt IV Miras Hukuku, 17. Baskı, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2021, sayfa 128). Bu durumda uyuşmazlığın giderilmesinde, somut olayın özelliğine göre 4721 sayılı Kanun’un 546 ve devamı maddelerinde öngörülen miras sözleşmesinin ortadan kaldırılması ya da sona ermesi gibi ilgili hükümlerin de ayrıca irdelenmesi gerekecektir.” Miras Sözleşmesinin İptali Davası Ölüme bağlı tasarrufların iptali TMK m. 557-559 hükümleri arasında detaylıca düzenlenmektedir. Miras sözleşmesinin iptali davası, TMK

Mirasın Reddi Nedir? Türk Medeni Kanunu’na (TMK m. 605-618) göre miras, miras bırakanın ölümüyle birlikte külli halefiyet ilkesi uyarınca bir bütün halinde mirasçılara geçer. Ancak bu durum mirasçı açısından her zaman avantajlı değildir; çünkü tereke borca batık olabilir. İşte bu ihtimalde mirasçılara tanınan en önemli haklardan biri mirasın reddidir. Mirasın reddi, mirasçının hiçbir gerekçe göstermeden, kayıtsız ve şartsız olarak mirasçılık sıfatını sona erdirmesidir. Ret beyanı miras bırakanın son yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesine yapılır. Reddin Çeşitleri – Gerçek Ret: Mirasçının sözlü veya yazılı beyanıyla mirası reddetmesidir (TMK m. 609).– Hükmen Ret: Miras bırakanın ölümü tarihinde ödeme güçsüzlüğünün açıkça belli olması veya resmen tespit edilmesi halinde, mirasçı beyana gerek olmaksızın mirası reddetmiş sayılır (TMK m. 605/2). Ret Süresi Kural olarak, mirasın reddi, yasal mirasçılar için mirasçı olduklarını daha sonra öğrendikleri ispat edilmedikçe mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri; vasiyetname ile atanmış mirasçılar için mirasbırakanın tasarrufunun kendilerine resmen bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve hâkim tarafından resen dikkate alınır. Reddin Hukuki Sonuçları Mirasçılardan biri mirası reddederse, onun payı miras açıldığı zaman sağ değilmiş gibi diğer hak sahiplerine geçer (TMK m. 611). En yakın yasal mirasçıların tamamı tarafından reddolunan miras, sulh mahkemesince iflâs hükümlerine göre tasfiye edilir. Tasfiye sonunda arta kalan değerler, mirası reddetmemişler gibi hak sahiplerine verilir. (TMK m. 612) Mirasın Reddinin İptali Mirasın reddi, mirasçılar için koruyucu bir kurum olmakla birlikte, mirasçıların alacaklıları açısından kötüye kullanılabilmektedir. Borç içindeki mirasçı, alacaklılarını zarara uğratmak amacıyla mirası reddetme yoluna gidebilmektedir. İşte bu noktada TMK m. 617, alacaklılara mirasın reddinin iptali davası açma hakkı tanımaktadır. Mirasçının, eline geçen mirasla borçlarını ödemesi beklenir. Mirasın reddiyle borçlunun alacaklılarını bilerek zarara uğratması, dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu nedenle iptal davası, hakkaniyetin ve alacaklıların korunmasını amaçlar. Taraflar – Davacı: Mirasçının alacaklıları veya iflas idaresi.– Davalı: Mirası reddeden mirasçı. Görevli ve Yetkili Mahkeme Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise, miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir. Mirasın reddinin iptali davası açılabilmesi için TMK m. 617’de ayrıca şu şartlar aranır:1. Mirasçının malvarlığı borcuna yetmemelidir.2. Mirasın reddi, alacaklıları zarara uğratma amacıyla yapılmış olmalıdır.3. Mirasçı, alacaklılarına yeterli güvence vermemiş olmalıdır.4. Dava, ret tarihinden itibaren 6 ay içinde açılmalıdır (hak düşürücü süre). İspat İspat yükü davacı alacaklıya aittir. Alacaklı, mirasçının ret anında malvarlığının borca yetmediğini ve ret işleminin kendisini zarara uğrattığını ortaya koymakla yükümlüdür. Güvence Koşulu Mirası reddeden mirasçı, güvence vererek alacaklılarının iptal davası açmasının önüne geçebilir. TMK m.617’de bu koşul ‘’…kendilerine yeterli bir güvence verilmediği takdirde… reddin iptali hakkında dava açabilirler.’’ şeklinde düzenlenmiş olan olumsuz şarttır. Mirasçının alacaklılara güvence göstermesi halinde reddin iptali davası açılamaz. Güvencenin ‘’yeterli’’ olması gerektiğine dikkat edilmelidir. Güvencenin yeterli olmasından anlaşılması gereken, güvence miktarının değer ve çeşidi ile alacaklının alacağını karşılayacak miktarda olması gerektiğidir. Mirasçının alacaklılara yeterli bir güvence göstermesi halinde iptal davası açılamaz. Güvencenin yeterliliği, alacaklıların alacaklarını karşılayacak miktarda olmasıyla ölçülür. Mirasın reddinin iptaline karar verilirse:– Miras, resmen tasfiye edilir.– Tasfiye yalnızca reddi iptal edilen mirasçıların payı üzerinde yapılır.– Öncelikle iptali talep eden alacaklılara, sonra diğer alacaklılara ödeme yapılır.– Artan değer varsa, reddin geçerli olması halinde mirastan yararlanacak kişilere bırakılır.

Tapuda Cins Değişikliği Nedir? Taşınmazların cinsine dair belirli bir katalog veya mevzuatta önceden tanımlanmış bir liste bulunmamaktadır. Bir taşınmazın niteliği, kadastro çalışmaları sırasında zemindeki mevcut durumuna göre belirlenir. Yani taşınmaz; tarla, bağ, bahçe, bahçeli ev, arsa, mera ya da mezarlık gibi fiili kullanım şekline göre tespit edilerek kadastro tutanağına yazılır ve bu kayıt kesinleştikten sonra tapu kütüğünde gösterilir. Ancak zaman içinde taşınmazların cinsinde değişiklikler ortaya çıkabilir. Doğal koşullar, ekonomik sebepler ya da malikin isteğiyle taşınmazın kullanım şekli farklılaşabilir. Örneğin bahçedeki ağaçların sökülmesiyle tarla haline gelen bir taşınmaz ya da arsaya yapılan yapı ile farklı nitelik kazanan bir mülk, cins değişikliğine konu olabilir. Mevzuatımıza göre, bu değişikliklerin tapu siciline yansıtılması ilgililerin talebine bağlıdır. Yani kadastrodan sonra ortaya çıkan cins değişiklikleri re’sen (kendiliğinden) yapılmaz; malik veya hak sahibi tarafından başvuru yapılması gerekir. Yapılan başvuru üzerine gerçekleştirilen cins tashihi tescil işlemi sayesinde taşınmazın güncel durumu tapu kütüğüne işlenir ve böylece kadastronun güncelliği sağlanmış olur. Tapuda Cins Değişikliği İçin Öncelikle İdareye Başvuru Yapılmalıdır. Tapu Sicili Tüzüğünün 72 ve 74. maddelerine göre tapu kütüğündeki kaydın değiştirilmesi ve kütük üzerindeki düzeltmelerin, bir başka ifade ile tapuda cins ve vasıf düzeltilmesi işlemlerinin tapu idaresince yapılacağı ve idari bir görev olduğu tartışmasızdır. Taşınmazın cins tashihi konusunda tapu sicil müdürlüğüne yapılan başvurudan olumsuz sonuç alınması halinde, bu işleme karşı yargı yoluna başvurulabilmektedir.   Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2020/631 K. 2021/1527 T. 17.03.2021:”Mahkemece, tapuda cins tashihinin idari işlemle yapılmasının mümkün olduğu, davacı tarafın öncelikle Tapu Sicili Müdürlüğüne başvurması gerektiği, ilgilinin talebi ve yasal şartların sağlanması durumunda idari işlemle düzeltilmesi mümkün olan bir durumda dava şartı yokluğundan, davanın usulden reddine ilişkin verilen karara karşı davacıların yaptıkları istinaf başvuruları, … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi tarafından aynı gerekçe ile esastan reddedilmiştir.” Tapuda kayıtlı bir taşınmazın cinsinin değiştirilmesi işlemi, idari nitelikte bir işlem olup belirli bir usule tabidir. Bu nedenle öncelikle başvuru yapılması gerekir. Taşınmaz hisseli ise, tüm paydaşların birlikte düzenleyecekleri istem belgesini imzalamaları zorunludur. Cins değişikliğini talep eden malik veya temsilci, cins değişikliği talep formu ile birlikte aşağıdaki belgeleri ibraz ederek başvuru yapmalıdır: Bu belgelerin tamamlanmasıyla birlikte yapılan başvuru üzerine gerekli teknik çalışmalar yürütülür ve şartların sağlanması hâlinde taşınmazın güncel niteliği tapu kütüğüne işlenir. Ancak İdarenin başvuru reddetmesi durumunda Tapuda Cins Değişikliği davası açılması gerekmektedir. Cins Değişikliği Davasında Adli Yargı Görevlidir. Cins tashihi başvurusu üzerine idarece verilen olumsuz karar, ilk bakışta bir idari işlem niteliği taşımakla birlikte, esasında tapu sicilinde değişiklik yapılmasını gerektiren bir uyuşmazlık doğurmaktadır. Bu nedenle görevli yargı merciinin belirlenmesinde esas alınması gereken husus, uyuşmazlığın tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin olmasıdır. Geçmişte bazı mahkemeler, idari işlem söz konusu olduğu gerekçesiyle davayı idari yargının görev alanına dâhil etmekte ve görev yönünden reddetmekteydi. Ancak güncel içtihatlar doğrultusunda, tapu sicilinde değişiklik yapılmasına karar verme yetkisinin idare mahkemelerine değil, adli yargı mercilerine ait olduğu kabul edilmiştir. Zira idare mahkemelerinin, tapu kütüğünde doğrudan değişiklik yapılmasına karar verme yetkisi bulunmamaktadır. Nitekim, Uyuşmazlık Mahkemesi de verdiği kararlarında, cins tashihi taleplerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli yargı yerinin adli yargı olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Böylece uygulamada görülen görev uyuşmazlıkları ortadan kaldırılmış ve cins tashihi davalarının adli yargıda görülmesi gerektiği netleştirilmiştir. Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, E. 2019/444 K. 2019/454 T. 08.07.2019:“Her ne kadar, davacı vekili tarafından davalı İdare işleminin iptali talep edilmekte ise de,talebin doğrudan, tapu sicilinde bahçe olarak tescili yapılan taşınmazın cinsinin bahçeli ev olarak düzeltilmesi istemine yönelik, bir başka ifade ile tescil sonucu doğuracak bir talep olduğu gözetildiğinde, ortada idari yargı yetkisi kapsamına giren bir idari dava bulunmadığı ve uyuşmazlığın çözümlenmesinde, Medeni Kanun hükümlerine göre adli yargı yerlerinin görevli bulunduğu sonucuna varılmıştır.” (Aynı yönde bkz.: Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü,  24.03.2018 tarih ve E:2018/74, K:2018/140 sayılı ilamı, Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, E. 2022/236 K. 2022/451 T. 16.09.2022). Görevli- Yetkili Mahkeme Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir (6100 sayılı HMK. m. 2). Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taraflar Tapuda cins tashihi davasını, tapu sicilinde kayıt maliki olarak görünen kişi açabilir. Tapuda cins tashihi davasının davalısı, tapuda kayıt tashihi davasında olduğu gibi taşınmazın kayıtlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüdür. İspat ve Deliller Davanın esası görülürken, tarafların gösterdikleri tüm deliller toplanmalı, taşınmaz başında uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılmalıdır. Kesif sırasında taşınmazın üzerinde ekili ya da dikili bir şeyin olup olmadığı, ekili ya da dikili ise, niteliğinin ne olduğu şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenmelidir. Ayrıca mahalli bilirkişiler ile davacının gösterdiği tanıklar dinlenerek, taşınmazın ne zamandan beri hangi amaçla kullanıldığı açık bir şekilde tespit edilmelidir.

Mirasbırakanın vefatıyla birlikte malvarlığı, külli halefiyet ilkesi gereği bir bütün halinde doğrudan mirasçılara geçer. Ancak uygulamada, terekeye dahil malların haksız şekilde üçüncü kişilerin elinde bulunması mümkündür. İşte bu noktada mirasçıların başvurabileceği özel dava türü miras sebebiyle istihkak davasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 637–639. maddeleri arasında düzenlenen bu dava, mirasçıların üstün haklarını korumayı amaçlar. TMK m. 637’ye göre, yasal veya atanmış mirasçı, terekeyi veya bazı tereke mallarını elinde bulunduran kimseye karşı mirasçılıktaki üstün hakkını ileri sürerek istihkak davası açabilir. Bu dava:– Külli niteliklidir: Tek bir dava ile terekeye dahil tüm mallar talep edilebilir.– Eda davasıdır: Amaç, haksız zilyetten tereke mallarının aynen veya bedel ikamesiyle iadesidir.– Mutlak niteliklidir: Mirasçı, üstün hakkını herkese karşı ileri sürebilir. Miras Sebebiyle İstihkak Davası Açılamayacak Haller: Miras sebebiyle istihkak davası, mülkiyet hakkına dayanan adi istihkak davasından ayrılır; burada ön koşul, mirasçılık sıfatına sahip olmaktır. Ayrıca, adi istihkak davasından farklı olarak, TMK m. 638 hükmü uyarınca miras sebebiyle istihkak davası kazandırıcı zamanaşımına konu edilemez. Bu nedenle davalı, terekeye dahil malı elinde haksız olarak bulunduruyor olsa dahi, zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazandığını ileri süremez -Mirasçılar arasında aynı seviyede hak sahipliği söz konusuysa açılamaz; böyle bir durumda adi istihkak davası gündeme gelir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2464 K. 2024/3839 T. 16.09.2024:“Mirasçılar mirasbırakanın malvarlığı içerisinde bulunan hak ve malları hakkı olmadan elinde bulunduran kişilere karşı bunları geri alabilmek amacıyla dava açabilirler. Davacının, mirasçılıkta üstün hakkını ileri sürmeden terekede bulunan malı elinde tutan diğer mirasçılara karşı miras payının iadesi talepli açmış olduğu dava, adi istihkak davası olarak nitelendirilmelidir.” -Tereke mirasçılar arasında yasaya uygun şekilde paylaşılmış ve belirli bir mal bir mirasçıya düşmüşse; bu mal üçüncü bir şahsın elinde bulunuyorsa, o mirasçı tek başına adi istihkak davası açabilir. Görevli ve Yetkili Mahkeme – Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.– Yetkili mahkeme: Mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/12014 K. 2016/1280 T. 02.02.2016: “Mirasta istihkak davalarında, mirasın açıldığı tarihteki murisin ikametgahı mahkemesi yetkili olduğundan mahkemenin yetkisizliğine ilişkin karara yönelik temyiz itirazları da yerinde olmadığından reddi ile hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.” Davanın Tarafları Davacı: Mirasçı sıfatıyla terekeye dahil değerler üzerinde hak sahibi olan ve bu hakkı gasp edilmek istenilen yasal ya da atanmış mirasçıdır. Her bir mirasçı terekeyi ya da terekeye dahil bir malı haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı bu davayı açabilmektedir. Davalı: Davacının mirasçılık sıfatına karşı itiraz eden ve terekenin tamamına veya terekeye giren bir malı haksız olarak elinde bulunduran kişidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/9931 K. 2019/3685 T. 29.04.2019:“Mirasçılar murisin malvarlığı içerisinde bulunan hak ve malları hakkı olmadan elinde bulunduran kişilere karşı bunları geri alabilmek amacıyla dava açabilirler. TMK’nın 637. maddesinde “Yasal veya atanmış mirasçı, terekeyi veya bazı tereke mallarını elinde bulunduran kimseye karşı mirasçılıktaki üstün hakkını ileri sürerek miras sebebiyle istihkak davası açabilir.” hükmü düzenlenmiştir. Mirasçı sıfatını taşıyanlar murisin terekesini elinde bulunduran herkese karşı bu davayı yöneltebilirler.” Zamanaşımı (TMK m. 639) – İyiniyetli zilyede karşı: 1 yıl + her hâlde 10 yıl,– Kötüniyetli zilyede karşı: 20 yıl. İyiniyetli ve Kötüniyetli Zilyet – İyiniyetli zilyet yalnızca elinde kalan malı iade eder, tazmin yükümlülüğü yoktur. İyiniyetli zilyet, malın kaybedilmesinden, yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu olmaz. (TMK m. 993)– Kötüniyetli zilyet hem malları hem de elde ettiği/elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin etmekle yükümlüdür. (TMK m. 995) Miras Sebebiyle İstihkak Davasında Geçici Hukuki Koruma Önlemleri TMK m. 637/3 hükmü ile Hakimin, davacının istemi üzerine hakkın korunması için davalının güvence göstermesi veya tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi gerekli her türlü önlemi alacağı düzenlenmiştir. Gerekli her türlü önlemin alınabileceği belirtildiğinden kanunda alınacak önlemlerin sınırlı sayıda olmadığı belirtilmelidir.

Mirasçılıktan Çıkarma Nedir? Mirasçılıktan çıkarma (ıskat), murisin saklı paylı bir mirasçısını bazı özel sebeplerle miras hakkından mahrum bırakmasıdır. Bu işlem ancak ölüme bağlı bir tasarrufla (vasiyetname veya miras sözleşmesi) yapılabilir ve Türk Medeni Kanunu’nda (TMK m. 510–513) düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nda mirasçılıktan çıkarma iki farklı şekilde düzenlenmiştir: Mirasçılıktan çıkarma, kural olarak vasiyetname ile yapılır. Vasiyetnamenin resmi, el yazılı veya sözlü türlerinden biriyle çıkarma işlemi gerçekleştirilebilir. Kanunen bir engel olmadığından miras bırakan, mirasçısını miras sözleşmesi ile de mirastan çıkarabilir. Ancak bu durumda vasiyetnameye ilişkin hükümler uygulanır. Türk Medeni Kanunu’nun 510. maddesine göre, miras bırakan ölüme bağlı bir tasarrufla saklı paylı mirasçısını aşağıdaki durumlarda mirasçılıktan çıkarabilir: 1– Ağır Suç İşleme: Mirasçının miras bırakana veya onun yakınlarına karşı ağır bir suç işlemesi, mirasçılıktan çıkarma sebebidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2016/9952 K. 2018/2354 T. 13.03.2018:”Yakınlık kavramına murisin sevgi, saygı ve bağlılık duyduğu tüm kişiler örneğin arkadaşlar, nişanlı, öğretmen, öğrenci, ona bakan onu koruyan veya onun baktığı, koruduğu v.b. kişilerde dahildir (MK. 457/1 md.).” Mirasçının suçun bizzat faili olması şart değildir. Azmettiren sıfatıyla suça katılması da çıkarma için yeterlidir. Çıkarma için mirasçının mutlaka ceza mahkemesinde mahkûmiyet kararı alması gerekmez. Hukuk hakimi olayın ceza hukuku kuralları çerçevesinde değerlendirilmesiyle sınırlı kalmaz. Önemli olan, mirasçının davranışının miras bırakan açısından ağır ve affedilemez bir suç niteliği taşımasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/53 K. 2024/464 T. 25.09.2024:”Miras bırakanın bu sebebe dayanabilmesi için, mirasçının mutlaka suçtan mahkûm olması gerekmez. Başka bir deyişle kesinleşmiş mahkûmiyet kararının varlığı bir koşul değildir; aile bağlarını koparacak seviyede kusurlu ve suç teşkil edebilecek hukuka aykırı bir eylemin varlığı, bu konuda verilmiş bir mahkûmiyet kararı olması aranmaksızın, ispat yükü üzerinde olan tarafça, ispata elverişli delillerle ortaya konulabilecektir. Madde metninden de açıkça anlaşıldığı üzere, bu sebebin varlığının kabul edilebilmesi için suçun “ağır” olması aranmıştır. Hâkimin suçun ağırlığı konusunda takdir yetkisini kullanırken ceza hukuku kuralları bağlamında değil, işlenen fiilin aile bağlarına yaptığı etki bakımından medeni hukuk esaslarına göre değerlendirmede bulunması gerekir.” 2- Aile Hukuku Yükümlülüklerinin İhlâli: Mirasçının, miras bırakana veya ailesine karşı aile hukukundan doğan yükümlülüklerini ağır surette yerine getirmemesi hali mirasçılıktan çıkarma sebebidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 25.09.2024 tarihli ve E. 2023/53, K. 2024/464 sayılı kararında; miras bırakanın mirasçısını mirasından uzaklaştırabilmesi için somut olayda hem objektif hem de subjektif unsurların bir arada bulunması gerektiğini vurgulamıştır. Buna göre öncelikle mirasçının eylemi, objektif olarak aile bağlarını koparacak nitelikte olmalıdır. Ancak bununla da yetinilmemekte, eylemin fiilen yani subjektif olarak da aile bağlarını koparıp koparmadığı araştırılmalıdır. Her iki durumda da çıkarma sebebinin açıkça belirtilmesi gerekir. Sebep gösterilmezse ya da sayılan sebepler dışında bir gerekçeye dayanılırsa çıkarma geçersiz olur (TMK m. 512). Iskat sebebi açık olmalı, belirli bir eyleme, işleme ve davranışa dayanmalıdır. Sadece mirastan ıskat ettim, miras dışı bıraktım, bana ilgi göstermedi vb. gibi gerekçesiz sözler yeterli sayılmamalıdır. Iskat sebebi kabul edilen olayların delillerinin gösterilmesi de mirasçının ıskata itirazı halinde diğer tarafa kolaylık sağlayacağından, tasarrufta yer almalıdır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2016/9952 K. 2018/2354 T. 13.03.2018) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/5522 K. 2020/8054 T. 22.12.2020: “Sebebin varlığı ispat edilememiş veya çıkarma sebebi tasarrufta belirtilmemişse tasarruf, mirasçının saklı payı dışında yerine getirilir; ancak, mirasbırakan bu tasarrufu çıkarma sebebi hakkında düştüğü açık bir yanılma yüzünden yapmışsa, çıkarma geçersiz olur.” 3- Koruyucu Mirasçılıktan Çıkarma (TMK m. 513) Mirasbırakan, hakkında borç ödemeden aciz belgesi bulunan altsoyunu, saklı payının yarısı için mirasçılıktan çıkarabilir. Ancak, bu yarıyı mirasçılıktan çıkarılanın doğmuş ve doğacak çocuklarına özgülemesi şarttır. Miras açıldığı zaman borç ödemeden aciz belgesinin hükmü kalmamışsa veya belgenin kapsadığı borç tutarı mirasçılıktan çıkarılanın miras payının yarısını aşmıyorsa, mirasçılıktan çıkarılanın istemi üzerine çıkarma iptal olunur Hükümleri Mirasçılıktan çıkarılan kimse, mirastan pay alamayacağı gibi; tenkis davası da açamaz. Miras bırakan başka türlü tasarrufta bulunmuş olmadıkça, mirasçılıktan çıkarılan kimsenin miras payı, o kimse miras bırakandan önce ölmüş gibi, mirasçılıktan çıkarılanın varsa altsoyuna, yoksa miras bırakanın yasal mirasçılarına kalır. Mirasçılıktan çıkarılan kimsenin altsoyu, o kimse miras bırakandan önce ölmüş gibi saklı payını isteyebilir (TMK. m.511). Mirasçılıktan Çıkarma İptali Davası Görevli ve yetkili mahkeme, murisin son yerleşim yerindeki Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Murisin son yerleşim yeri bulunmuyorsa vasiyetnamenin okunduğu (açıldığı) yer mahkemesi yetkilidir. DAVACI: Mirasçılıktan ölüme bağlı bir tasarrufla çıkartılan mirasçıya aittir. DAVALI: Yasal mirasçılarla birlikte mirasçılıktan çıkarılmadan yararlanan mirasçı ya da mirasçılara karsı açılması gerekir. İspat Yükü Mirasçılıktan çıkarılan kimse itiraz ederse, belirtilen sebebin varlığını ispat, çıkarmadan yararlanan mirasçıya veya vasiyet alacaklısına düşer. Sebebin varlığı ispat edilememiş veya çıkarma sebebi tasarrufta belirtilmemişse tasarruf, mirasçının saklı payı dışında yerine getirilir; ancak, miras bırakan bu tasarrufu çıkarma sebebi hakkında düştüğü açık bir yanılma yüzünden yapmışsa, çıkarma geçersiz olur (TMK. m.512). Açık bir yanılma halinin varlığı ispatlanmadığı müddetçe tasarruf edilebilir kısmın geçerli olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2009/18027 K. 2009/19236 T. 09.11.2009:”Somut olayda; mirasçılıktan çıkartılma sebebinin (TMK.md.510/2) varlığı davacı-karşılık davalılar Erol ve arkadaşları tarafından kanıtlanamamıştır. Buna karşılık dosyada; mirasçılıktan çıkartma tasarrufunun, mirasbırakanın çıkarma sebebi hakkında düştüğü “açık bir yanılma” yüzünden yaptığını gösteren bir delil de bulunmamaktadır. Bu durumda “mirasçılıktan çıkartma tasarrufu” mirasbırakanın, mirasında “tasarruf edebileceği kısım” kadar, diğer bir deyişle, mirasçılıktan çıkartılan Eser’in “saklı payı” dışında geçerli olur.” Mirasçılıktan çıkarma tasarrufunun geçerliliği incelenirken öncelikle, miras bırakanın apaçık bir yanılgı içinde olup olmadığı araştırılır. Eğer çıkarma sebebi gerçeğe aykırı veya hayali bir olguya dayanıyorsa, tasarruf geçersiz sayılır. Böyle bir yanılgı mevcut değilse, bu kez çıkarma sebebinin gerçekten var olup olmadığı değerlendirilir. Bu aşamada çıkarma sebebini ispat yükü, çıkarma tasarrufuna dayanarak mirastan yararlanmak isteyen kişiye düşer. Sebep ispatlanamazsa çıkarma tasarrufu geçerliliğini yitirir. Son aşamada, çıkarma tasarrufunun geçerli olmadığı durumda davacının saklı pay alacağı gündeme gelir. Bu durumda dava, tenkis davası gibi devam ettirilerek mirasçının saklı payı belirlenir. (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2007/8036 K. 2008/6856 T. 12.05.2008)   Yargıtay 2.HD., E:2011/3874, K:2012/12589 T:10.05.2012: “…Dava, davacı A… altsoyunun kanuni haklarını da etkilemektedir (TMK m. 511/son). Bunedenle A…… çocuklarının da davaya dahil edilmesi, varsa onların da gösterecekleridelillerin toplanması, sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Eksik hasımla davaya devamedilerek yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir…” Yargıtay 2.HD., E:2012/1357, K:2012/3880 T: 27.02.2012:“…Davacılar …… tarihli vasiyetnamenin iptalini istemişlerdir. Miras bırakan A…..vasiyetnamesinde mirastan çıkarma sebeplerini açıklamıştır (TMK.m.510/2). Mirasçılıktan çıkarılan kimsenin itiraz etmesi halinde bu sebeplerin varlığının ispatı, çıkarmadan yararlanan mirasçıya veya vasiyet alacaklısına düşer (TMK.m.512/2). Sebebin varlığı ispat edilememiş veya