İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Kira ilişkisi hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini titizlikle koruyan bir hukuki sözleşmedir. Ancak kimi zaman kiraya veren, kiralananı artık kendi kullanma ihtiyacı duyar. Bu ihtiyaç, kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksiniminden kaynaklanabilir.
TBK m. 350 ve 351’de açıkça düzenlenen bu dava türünde iki farklı ayrım yapılmaktadır: İlki kiraya verenin kendi gereksinimi sebebiyle açtığı davalar, diğeri ise kiralananı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyaç iddiasına dayanan davalardır. Bu makalede özellikle kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyması halinde açabileceği tahliye davası ele alınacaktır.
Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
TBK m. 350/1 hükme gereğince “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, esi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için ön görülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabileceği” hüküm altına alınmıştır
1- İhtiyacın Kiraya Verenin Kendisine veya Kanunda sayılan Yakınlarına ait olması gerekir.
İhtiyacın kime ait olması gerektiği noktasında Yargıtay uygulamaları istikrarlı bir şekilde, tahliye davasında ileri sürülecek ihtiyacın mutlaka kiraya verenin kendisine veya TBK m. 350’de sayılan yakınlarına ait olması gerektiğini vurgulamaktadır. Buna göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunabilir.
Buna karşılık, kiraya verenin ortağı olduğu şirketin ihtiyacı, gerçek kişi adına açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına dayanak yapılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4717, K. 2017/13324, T. 04.10.2017 tarihli kararında bu husus açıkça belirtilmiştir. Kararda, davacının ortağı olduğu şirketin ticari faaliyetlerini genişletmek amacıyla ikinci şube açma ihtiyacına dayanarak kiralananın tahliyesini talep ettiği, ancak bunun şirket ihtiyacı olduğu; kanun hükmü ve yerleşik içtihatlar gereği şirket ihtiyacına dayanılarak gerçek kişi tarafından tahliye davası açılamayacağı ifade edilmiştir. Mahkemenin davayı kabul etmesi bu nedenle hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.
Bu kararın da açıkça ortaya koyduğu üzere, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülecek ihtiyaç kişisel ve gerçek olmalıdır. Şirket ihtiyacına dayanılarak gerçek kişi tarafından tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir.
2- İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, henüz doğmamış veya uzun vadeye bağlı ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. Ayrıca ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama süresince devam etmesi şarttır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/2843 K. 2010/7022 T. 09.06.2010:“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2008/11196 K. 2008/12752 T. 18.11.2008:” Davacı, eşi F… A..’ın kalp ve tansiyon hastası olduğunu, İ.. ve B..’de kontrollere gittiğini bu durumun yarattığı zorluklardan kurtulmak için Ankara’ya taşınıp oradaki hastanelerden yararlanmak için davalının Ankara’da bulunan kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davacının ve eşinin halen A..’da ikamet ettiği uyuşmazlık konusu değildir. Bununla birlikte davacının henüz kiralananın bulunduğu Ankara’ya taşınmadığı ve buraya yerleşme konusunda ciddi bir girişiminin olmadığı da anlaşılmaktadır. Bu durumda henüz doğmamış ihtiyaç için tahliye kararı verilemez.”
Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacın kapsamı somut olaya göre değişir; Yargıtay uygulamasında kabul edilen çeşitli örnekler bulunmaktadır.
- Yargıtay, yurtdışında yaşayan kiraya verenin Türkiye’ye kesin dönüş yapacağını belgeleyerek açtığı tahliye davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/11643 K. 2013/13045 T. 25.09.2013: “Davacı vekili, ihtiyaçlı davacının yurtdışında yaşadığını ve yurda kesin dönüş yapacağını belirterek bu davayı açmıştır. Her ne kadar yargılama sırasında kesin dönüş yapılacağını bildirir dilekçe sunmamış ve yaz aylarında Türkiye’ye kesin dönüş yapacaklarını söylemiş ise de, davacı vekilinin temyiz dilekçesi ekinde sunmuş olduğu davacının eşinin ABD’de çalıştığı şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa ettiğini belirtir belge ile Türkiyeye kesin dönüş yapmak için 10.05.2013 tarihli ikametgah nakil belgesi aldığına ilişkin belgelere göre ihtiyacın samimi olduğunun kabulü ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
- Yargıtay, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, ihtiyacın varlığı için kiracının tahliye tehdidi altında olmasının şart olmadığını, kirada oturmanın tek başına ihtiyacın gerçek ve samimi kabulü için yeterli olduğunu belirtmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/2188 K. 2013/4985 T. 21.03.2013 :“Mahkemece her ne kadar davacının çocuklarından öğretmen olanın lojmanda kaldığı, doktor olanın ise kirada olmakla birlikte tahliye tehdidi altında olduğuna dair dosyada delil olmadığı, her iki çocuğunda memur olması sebebiyle …da ikametlerinin geçici olabileceği, ayrıca sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir.”
- Yargıtay, kiralayanın başka daireleri olsa bile bunlarda kiracılar bulunduğu sürece istediği kiralananın tahliyesini talep edebileceğini, bu durumda mülkiyet hakkına üstünlük tanınarak ihtiyacın gerçek ve samimi kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2007/531 K. 2008/212 T. 01.07.2008:”Kula İlçesinde ve hatta kiralanan ile aynı apartmanda başka daireleri de bulunmakta ise de, diğer dairelerde de kiracılar bulunmakta olup, davacı malik bu daireler içinde dilediğinde oturmak ve buna bağlı olarak da dilediği kiralananın tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Bu gibi durumlarda kiralayanın mülkiyet hakkına üstünlük tanınması gerekmektedir. Bu durumda davacının konut ihtiyacının gerçek, S.mi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir”
- Yargıtay, reşit bir kişinin anne veya babasıyla birlikte yaşamaya zorlanamayacağını, bağımsız meskende oturma isteğinin tek başına konut ihtiyacının varlığını göstermeye yeterli olduğunu belirtmiştir. Yargıtay 6.HD., T: 02.07.2013, E:2013/9535, K:2013/11377: “Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz . Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir.”
- Yargıtay, Taşınmaz hakkında yıkım kararı bulunması ve davacının başka bir yerde geçici olarak oturmak zorunda kalması, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu belirtmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/1057 K. 2018/1859 T. 01.03.2018:”omut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
3- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilmesi İçin Kiracıya Süresinde Bildirim Yapılması Gerekir.
TBK m. 350/2’ye göre, kiralayanın konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira hukukunun genel hükümleri uyarınca belirlenen fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak tespit edilen tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Dolayısıyla kanun koyucu, dava açma süresini sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre ikili bir ayrıma tabi tutmuştur.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi ise, Kiralayanın, belirlenen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmesi için önceden ihtarname göndermesi zorunlu değildir. Ancak kiralayan, ihtarname göndererek kira süresi sonunda konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunacağını kiracıya bildirmişse, bir aylık süre geçse dahi kira süresinin bitiminden sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar dava açma hakkı devam eder.
Yargıtay, yalnızca kira artışına ilişkin ihtarnamenin ihtiyaca dayalı tahliye için süre kesici ihtar niteliği taşımayacağını belirtmiş ve davanın süre yönünden reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/15536 K. 2012/17016 T. 19.12.2012: “Dava, kira sözleşmesinin sona ermesinden itirbaren bir ay içinde açılmamıştır. Davacı davasında, davalıya kiralananın tahliyesini İstanbul 15. Noterliğinin 22.02.2011 tarihli 562 Y.N’lu ihtarına istinaden ihbar ettiğini, belirtmiş ise de, söz konusu ihtarname, yenilenecek dönemde kira parasının arttırılmasına, kira parasının arttırılmaması halinde kiralananın tahliyesine ilişkin olup, ihtiyaca ilişkin kiralananın tahliyesini içeren süre kesici ihtarname niteliğinde değildir. Bu nedenle 02.03.2012 tarihinde açılan dava süresinde olmadığından, tahliye davasının süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru değildir.”
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira hukukundaki genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemleri ve bildirim süreleri esas alınır. Bu sürelerin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Davacı Taraf
Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı, kural olarak konutu kiralayana aittir. Kiralayan, bizzat malik olabileceği gibi malik olmayan üçüncü kişi de olabilir. Kiralayan durumunda olmayan malik veya intifa hakkı sahibi de konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere, malik olmayan kiralayanın da konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesi mümkündür. Buna karşılık, malik olup da kiralayan sıfatına sahip olmayan kişinin konut ihtiyacı iddiasıyla tahliye davası açabilmesi, Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde diğer paydaşların onayına bağlıdır. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/128, K. 2010/5111, T. 28.04.2010 tarihli kararında; davacının malik mi yoksa kiralayan sıfatıyla mı hareket ettiğinin belirlenmesi gerektiğini, malik sıfatıyla dava açıldığının tespiti halinde bunun TMK m. 691 uyarınca önemli yönetim işleri kapsamında sayılacağını ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan karar verilemeyeceğini açıkça vurgulamıştır.
Eğer kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, paydaşların tamamının veya bir kısmının konut ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası açılabilir. Ancak bu durumda, Medeni Kanun’un 624. maddesi gereğince dava, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak açılmalıdır. Çoğunluk sağlanmadan açılan davalarda diğer paydaşların sonradan onay vermesi de davanın devamı için yeterlidir. Öte yandan, iştirak halinde mülkiyet söz konusu olduğunda durum farklıdır. Bu halde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için tüm maliklerin birlikte hareket etmesi, yani davaya muvafakatlerinin veya doğrudan katılımlarının sağlanması zorunludur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Davalı Taraf
Davalı taraf, kira sözleşmesine taraf olan kiracıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu kira sözleşmelerinde tahliye talebi bölünemez. Tahliye davası veya takibi, tüm kiracılara birlikte yöneltilmelidir; Zira kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme, HMK m. 4/1 hükmü uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Tahliye davasında yetkili mahkeme, HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer ile genel yetkili olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
İspat ve Deliller
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kiraya veren tarafından kanıtlanması gerekir. Tahliye davasında ihtiyaç iddiasının tutarlı, belgelerle desteklenmiş ve kanıtlanabilir olması gerekir. İhtiyaç farklı kişiler adına ileri sürülüp somut delillerle ispatlanmadığında, iddianın gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemez.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 E, 2012/ 4701 K. “Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez”
Kiracı ise kiralayana ait başka taşınmazların boş ve kullanılabilir olduğunu iddia ediyorsa bunu ispat etmekle yükümlüdür.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E:2015/6245 K:2015/9532 T:05.11.2015 “…Davacı 08.07.1976 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 38 yaşındadır. Evli ve iki çocuk sahibi olan davacının annesiyle birlikte oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas 2015/2354 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, reşit olan davacının ayrı meskende oturması yasal hakkı olup Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Davacının annesiyle birlikte oturuyor olması başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterlidir. Davalı, davacıya ait başka taşınmazların olduğunu beyan etmekte ise de bu
taşınmazların boş olduğunu iddia ve ispat edememiştir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
- Yargıtay, kira bedelinin artırılması talebinin tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermeyeceğini, tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde ihtiyacın gerçek ve samimi kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 6. HD., 20.10.2009, E:2009/4827, K:2009/8628 “Kira ilişkisinin devamı süresince kira bedelinin artırılmasının istenmesi doğal olup, bu isteği aleyhe değerlendirmek olanaksızdır. Kira bedelinin artırılması istemi tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermez. Toplanan tüm delillere göre ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
- Nişanlı kızın evleneceği iddiasına dayalı tahliye talebinde, evlilik ihtimalinin soyut beyanlarla değil, ciddi hazırlıkların varlığı ve somut delillerle kanıtlanması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5711 K. 2013/7127 T. 18.04.2013:“ihtiyaç nişanlı kızın evleneceği olgusuna dayandırılmıştır. Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre, nişanlı kızın evleneceği ididasıyla tahliyeye karar verilebilmesi için, ihtiyaçlının evleneceği konusunda ciddi hazırlıkların bulunması ve bu hususun yasal delillerle kanıtlanması gerekir. Bu konuda gerekli inceleme ve araştırma da yapılmamıştır.”
- Tahliye talebinde ihtiyaç iddiasının gerçekliği, kapsamlı araştırma ve delillerle desteklenmelidir. Eksik inceleme ve somut tespitler yapılmadan ihtiyaç iddiasının samimi kabul edilerek tahliye kararı verilmesi hatalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/10887 K. 2015/10921 T. 10.12.2015:”Bu durumda mahkemece, ihtiyaçlı davacının kat merdivenlerini çıkıp çıkamayacağı, kiralananın konumunun ihtiyaçlı için elverişli bulunup bulunmadığı hususunda gerekli araştırmaların yapılarak gerektiğinde mahallinde keşif icra ederek ve uzman görüşü alınarak varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma neticesinde tüm deliller toplanmadan yazılı gerekçe ile ihtiyaç iddiasının samimi olduğundan bahisle tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Kabulü: Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde yeniden kiralama yasağı düzenlenmektedir. Hükme göre, “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
“Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kiracının tahliyesi mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşmedikçe, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talep edilemez.
Uygulamada, yeniden kiralama yasağının uygulama alanı bulabilmesi oldukça güçleştirilmiştir. Zira kanunun gerekçesinde kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin belirtilmektedir. Bu doğrultuda ancak cebri icra marifetiyle çıkarılması halinde yeniden kiralama yasağının uygulanabileceği pek çok Yargıtay kararında ifade edilmektedir.
Kiracı, ihtar üzerine kendi rızasıyla taşınmazı tahliye etmişse, mahkeme kararı veya cebri icra ile çıkarılmadığından yeniden kiralama yasağı ve buna bağlı tazminat koşulları oluşmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4632 K. 2019/1687 T. 28.02.2019:”Somut olayda; davacının 01.05.2011 başyangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin’ in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıc tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.”
24.06.2025 tarihli güncel bir Yargıtay Kararında davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
İlgili kararın karşı oy görüşünde ise haklı olarak “davacı kiracının, alınan tahliye ilamının kesinleşmesi ve aleyhinde ilamlı icra takibi başlatılması ile taşınmazı tahliye etmesi hayatın olağan akışına uygun olup, aleyhinde icrai işlem başlatılan kiracının taşınmazı kendi isteği ile tahliye ettiği kabul edilemeyeceği gibi kiracı aleyhinde icrai işlemin başlatılmış olmasının, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde yazılı olan kiralananın boşaltılmasının sağlanması için yeterli olup, kiracının cebri icra yolu ile tahliye edilmesinin şart olmadığı gerekçesiyle, davacının sair temyiz itirazlarının reddi ile yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaati ile Sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.” belirtilmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3099 K. 2025/3540 T. 24.06.2025)
Yeniden kiralama yasağı, ancak ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasının kabulüne karar verilmesi ve bu kararın icra yoluyla uygulanarak kiracının cebri icra marifetiyle tahliye edilmesi halinde uygulama alanı bulur. Bu durumda, kiraya veren üç yıl içerisinde taşınmazı yeniden kiraya verirse, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
