Bir taşınmaz ya da taşınırın birden fazla kişiye ait olması zamanla pek çok sorunu beraberinde getirir. Özellikle miras kalan evler, arsalar veya tarım arazileri paydaşlar arasında anlaşmazlıklara yol açar. İşte bu noktada devreye ortaklığın giderilmesi davası girer. Hukuki literatürde “İzale-i Şuyu” olarak da bilinen bu dava, paydaşların tek başına mülkiyet hakkına geçebilmesi için başvurdukları en temel yoldur.
Davanın amacı, ortak mülkiyeti sona erdirerek ya fiilen bölmek (aynen taksim) ya da satış yoluyla paraya çevirmektir. Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan bu dava, tek bir paydaşın talebi üzerine dahi başlayabilir. Her iki taraf için de benzer sonuçlar doğuran davalardır. Ancak uygulamada sık karşılaşılan sorunlar ve dikkat edilmesi gereken püf noktalar vardır.
Bu Dava Neden Önemli?
Miras nedeniyle kardeşler arasında çıkan anlaşmazlıklar bu davaların en yaygın sebebidir. Arsa veya tarla paydaşlığı, kullanım ve tasarruf sorunlarını beraberinde getirir. Borçlu ortakların alacaklıları sürece dahil olduğunda diğer paydaşlar da doğrudan etkilenir. Ortaklığın uzun süre devam etmesi çoğu zaman malın değer kaybetmesine, aile içi huzursuzluklara ve yıllarca süren ihtilaflara yol açar.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası yalnızca hukuki bir yol değil; aynı zamanda aile barışının korunması ve malvarlığının değerinin güvenceye alınması için de önemli bir araçtır.
Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?
1-) Paydaşlar (ortaklar)
2-) Ortakların alacaklıları
3-) Kamu tüzel kişileri
4-) Hazine
Dava hangi mahkemede görülür?
Ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınır mallar yönünden ise genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yerindeki hukuk mahkemesi görevlidir.
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) üç yöntemle mümkündür:
Türk Medeni Kanunu m. 699’a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır.
1-) Aynen taksim suretiyle izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi): Taşınır veya taşınmaz malın aynen bölünmesidir. Örneğin değeri eşit iki parçaya bölünebilen bir arsanın ikiye bölünerek paydaşlığın giderilmesi. Bu durumda her paydaş, kendi payına düşen kısmın tek sahibi olur ve ortaklık sona erer.
2-) Satış suretiyle izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi): Taşınır veya taşınmaz malın icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında bölüştürülmesidir.
3-) Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyetine elverişli bir taşınmazda açılan ortaklığın giderilmesi davasında, paydaşlardan birinin talebi üzerine mahkeme, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde öngörülen belgelerin ibraz edilmesi şartıyla taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir. Bu durumda bağımsız bölümler paydaşlara tahsis edilir; değer farklılıkları mevcut ise denkleştirme yoluyla eşitlik sağlanır. Böylece ortaklık, satış yoluna gidilmeksizin kat mülkiyeti kurulması suretiyle sona erdirilmiş olur.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamayan Haller
- Paydaşlığın devamı için sözleşme yapılmış olması.
- Taşınmazda aile konutu şerhinin bulunması. Yargıtay 14. HD, E. 2014/841 K. 2014/2964 T. 06.03.2014: Tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün değildir.
- Malik olmayan muhtesat sahibinin arza ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davası açması mümkün değildir.
- Ortaklığın giderilmesi ancak taşınmazın bütünü hakkında olabilir. Taşınmazdaki bir kısım payın ortaklığının giderilmesi istenemez. Yargıtay 14. HD, E. 2016/12722 K. 2020/1449 T. 06.02.2020: “…Ancak bir malın bütününün paydaşlığının giderilmesi istenebileceğinden sadece belirli payın satışına karar da verilmez.”
- Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa ortaklığın giderilmesini isteyemezler. (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 63)
- Tahvil gibi kıymetli evraklar, hisse senetleri, tasarruf bonosu ile markaların ortaklığının giderilmesi istenebilir. Ancak nakit para misliyattan olmadığı gibi, paydaşlara payları oranında her zaman için verilmesi de mümkün bulunduğundan ortaklığının giderilmesi istenemez. Yargıtay 14. HD, E. 2015/12795 K. 2017/3725 T. 04.05.2017: “…Müşterek muristen kalan para hakkında ayni bir hak söz konusu olmadığından ortaklığın giderilmesine karar verilemez.”
- Temelli kalmak maksadı olan ve arzın bütünleyici parçası olan binanın arzdan ayrı olarak ortaklığının giderilmesi istenemez. Ancak yapının yıkımı halinde maddi değer taşıyan enkazın ortaklığının giderilmesinin istenebileceği kabul edilmektedir. Yargıtay 6. HD, E. 2009/3039 K. 2009/4993 T. 28.05.2009: “Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi uyarınca sağlam ve temelli mahiyette olan binalar arzın mütemmim cüz’ü sayılacağından arzdan ayrı olarak bu gibi yerlerin ortaklığının giderilmesi istenemez. Ancak bu yapıların yıkımı halinde ve talep edildiği takdirde maddi değer taşıyan enkazın ve taşınır malların ortaklığının giderilmesi söz konusu olur.”
- Taşınmazın tümünün kamulaştırılması halinde, ortaklığın giderilmesi mümkün değildir. Yargıtay 14. HD, E. 2017/5577 K. 2018/1052 T. 15.02.2018: “…Kamulaştırılan bölüm ifraz edildiğinde geriye kalan bir bölüm var ise bu bölümün ortaklığının giderilmesine karar verilmesi; taşınmazın tamamının yol olarak kamulaştırıldığı sonucuna varılırsa kamu malı niteliğinde olan yolun ortaklığının giderilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken…”
- Dava konusu taşınmaz imar parseli ise aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkün değildir. Yargıtay HGK, E. 2017/2196 K. 2017/1112 T. 14.06.2017: “İmar ile oluşan bu yeni parsellerin bir taşınmazın birden fazla kişiye tahsis edilmesi halinde kanundan dolayı paylı mülkiyet oluşur. İmar ile oluşan paylı mülkiyette paydaşlığın giderilmesi talep edildiğinde aynen taksim mümkün olmadığı için ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmelidir.”
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilecek Haller
- Temelli kalmak maksadı olmayan kulübe ve baraka niteliğinde bulunan evlerin enkazının ortaklığının giderilmesi istenebilir. Yargıtay 6. HD, E. 2009/3039 K. 2009/4993 T. 28.05.2009.
- Gemiler hakkında, taşınır hükmüne tabi olarak ortaklığın giderilmesi istenebilir (TTK m. 936). Telefon intifa hakkı ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. Kamu tüzel kişilerinin pay sahibi olduğu taşınmazların ortaklığının giderilmesi istenebilir. Yargıtay 14. HD, E. 2015/2834 K. 2015/4752 T. 28.04.2015: “Taşınmazlar, Hazine veya şahıs arazileri üzerinde bulunan gecekondular, gemiler, dalyan ve voliler, kooperatif ortaklık payları, taşınır mallar, telefon intifa hakkı, tahvil ve hisse senetlerinin ortaklığın giderilmesi davasının konusu olması mümkündür.”
- Taşınmazın kısmen kamulaştırılması halinde, kamulaştırılan kısmın ifrazının mümkün olması halinde kalan diğer kısmın ortaklığının giderilmesi mümkündür. Yargıtay 7. HD, E. 2022/1550 K. 2022/2602 T. 06.04.2022.
- Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı, İcra Hakimliğinden alacağı yetki belgesine dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak paylı mülkiyette paydaşın borcu nedeniyle alacaklısının doğrudan dava açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Yargıtay 7. HD, E. 2021/4216 K. 2022/2603 T. 06.04.2022.
- 3194 sayılı İmar Kanunu m. 16/4 uyarınca, şuyulandırılan taşınmazların sahipleri ilgili idarenin tebliğinden itibaren 6 ay içinde aralarında anlaşamazlarsa veya dava açmazlarsa, ilgili idare hissedar gibi ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
- Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunludur. İntifa hakkının kuruluş tarihine göre farklı uygulamalar söz konusudur.
01.01.2002’den önce kurulmuşsa, 14.03.1960 tarihli ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği taşınmaz, intifa hakkı ile yüklü olarak satılır. Bununla birlikte, intifa hakkı sahibi hakkının paraya çevrilmesini ve taşınmazın intifasız satılmasını isterse, diğer paydaşların rızası aranmadan intifasız satışa karar verilebilir.
01.01.2002’den sonra kurulmuşsa, TMK m. 700 uygulanır. Buna göre bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurarsa, diğer paydaşlar bu durumun kendilerine tebliğinden itibaren üç ay içinde paylaşma talep edebilir. Bu durumda satış yapılırsa, intifa hakkı sahibine düşecek bedel üzerinde devam eder.
Feragat ve Dava Masrafları
Paydaşlığın giderilmesi davaları taraflar için benzer sonuçlar doğuran ve sonunda kazanan ya da kaybeden tarafın bulunmadığı davalardır. Bu nedenle klasik çekişmeli davalardan ayrılır.
Davacı tek başına davadan feragat ettiğinde dava hemen sona ermez. Zira ortaklığın giderilmesi tüm paydaşların hukuki durumunu etkiler. Davalılardan biri dahi davaya devam etmek istediğini bildirirse mahkeme yargılamaya devam eder ve işin esasına girer. Bu yaklaşım, davanın niteliği gereği feragat iradesinin tek başına bağlayıcı olmamasından kaynaklanır.
Ayrıca bu davaların sonunda yargılama giderleri ve vekâlet ücretleri kazanan–kaybeden ayrımı yapılmadığı için taraflara hisseleri oranında yükletilir. Taşınmaz satışa konu edilmişse karar ve ilâm harcı satış bedeli üzerinden hesaplanır ve yine paydaşların hisselerine göre tahsil edilir.
Sonuç olarak, paydaşlığın giderilmesi davalarında feragat ve giderler bakımından özel kurallar uygulanmakta; davacının tek taraflı feragati davayı düşürmemekte, giderler ise hakkaniyet gereği tüm paydaşlara payları oranında yansıtılmaktadır.
